人民網北京7月5日電 （記者夏曉倫、許維娜）為加快發展保障性租賃住房，促進解決好大城市住房突出問題，國務院辦公廳日前印發了《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策。

多位業內專家在接受人民網記者采訪時表示，《意見》提出的措施更精準，保障更有力，讓新市民和青年人以相對較低的租金支出解決住房問題，有利于穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展，將推動我國住房發展向更高質量的“住有所居”目標大步邁進。

明確加快發展保障性租賃住房的基礎制度

首先，《意見》明確了對象標準，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金，準入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。

此外,《意見》還提出要引導多方參與、堅持供需匹配、嚴格監督管理、落實地方責任等內容。

具體來看，如“引導多主體投資、多渠道供給”“采取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給”“加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督”“要加強組織領導和監督檢查，對城市發展保障性租賃住房情況實施監測評價”等。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從《意見》可以看出，保障性租賃住房有以下幾方面特征：一是市場化主導，政府給予扶持政策；二是低租金，小戶型；三是多渠道供應，以存量為主；四是有良好配套，供需匹配，避免以租代售。

李宇嘉還表示，保障性租賃住房就是要通過政府提供政策扶持，鼓勵市場多渠道供應，提供低租金的租賃住房，并以存量低成本空間盤活為主，吸引市場化企業參與。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華表示，大力發展保障性租賃住房，有利于降低中低收入階層、新市民的住房負擔。可以預見，隨著集體土地等建設保障性租賃住房的推進，以及共有產權住房供應的增加，大城市普通住宅的價格泡沫也將逐步消減。

多措并舉支持保障性租賃住房項目建設

近幾年來，全國多地大力推進保障性租賃住房項目建設，《意見》則從簡化審批流程、降低稅費負擔等方面推出了多項精準措施。

在簡化審批流程方面，《意見》指出，各地要精簡保障性租賃住房項目審批事項和環節，構建快速審批流程，提高項目審批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關部門聯合審查建設方案，出具保障性租賃住房項目認定書后，由相關部門辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。

《意見》提出，不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續。探索將工程建設許可和施工許可合并為一個階段。實行相關各方聯合驗收。

在降低稅費負擔方面，《意見》提出要綜合利用稅費手段，加大對發展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產稅等稅收優惠政策。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。

此外，《意見》還指出要給予中央補助資金支持。中央通過現有經費渠道，對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助。同時，執行民用水電氣價格，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。

對此，貝殼研究院高級分析師黃卉認為，《意見》出臺后，各類保障性租賃住房項目面臨的障礙有望突破，適合新市民、青年人等群體特別是從事基本公共服務人員的租賃房源規模擴大，能夠有效緩解住房租賃市場供給結構錯配的問題。

提高市場主體參與積極性

為解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，《意見》明確，由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，主要利用存量土地和房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，并合理配套商業服務設施；支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。

在進一步完善土地支持政策方面，浙江工業大學副校長虞曉芬在接受采訪時表示，《意見》明確了利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地、非居住存量房屋和新供應國有建設用地五種建設方式相應的土地支持政策，“尤其是明確利用非居住存量土地和房屋建設保障性租賃住房，不補繳土地價款，力度之大前所未有。”

值得一提的是，《意見》還明確提出，對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經城市人民政府同意，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。

“這將充分調動起農村集體經濟組織、企事業單位、工業園區、房地產開發企業等市場主體的積極性，盤活土地和房屋存量，形成多主體共同參與、共同供給的良好局面，有利于破解發展保障性租賃住房中普遍面臨的項目獲取難、土地成本過高、收益難平衡等問題。” 虞曉芬說。

“當前我國住房租賃市場改革將進入新階段，即從緩解供給不足矛盾轉變為結構性調整。”上海易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進表示，整體上看，“十三五”時期我國住房制度改革的變化在于明確了住房租賃市場的發展，而“十四五”時期，則是將保障性租賃住房納入重要改革范圍，其市場地位明顯上升。

黃卉認為，借助市場的力量可以盤活市場存量，調動租賃企業積極性，提高保障性租賃住房的供給規模，通過支持專業化、規模化住房租賃企業參與保障性租賃住房，還有利于培育發展成熟的住房租賃市場。

差別化對待房地產信貸管理

保障性租賃住房的發展，離不開金融的支持。《意見》指出，要進一步加強金融支持。

具體來看，首先要加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。

其次，支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設運營。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。

對此，嚴躍進分析稱：“對于銀行來說，在對保障性租賃住房的信貸支持方面原本是有顧慮的，但《意見》出臺后，銀行將積極給予保障性租賃住房信貸支持，這也將是銀行信貸結構調整的一個重要內容。”

“對于各類租賃企業來說，鼓勵經營好的企業尤其是現金流穩定的企業發行債券，這是具有較為積極導向的，能夠真正促進企業在租賃業務發展方面的積極性，減少后顧之憂。”嚴躍進說。

黃卉分析認為，住房租賃企業普遍面臨融資渠道窄、融資成本高、稅負壓力大的問題，此次《意見》的出臺將使未來保障性租賃住房的融資環境獲得改善，融資難的問題也有望得到緩解。