AI摘要：近期我國公募不動產投資信托基金市場申報提速，商業(yè)不動產REITs新品類擴容，多只創(chuàng)新產品亮相。隨著試點加速推進，REITs市場將持續(xù)擴容，今年新上市REITs規(guī)模有望達千億元，在盤活存量資產、擴大有效投資等方面發(fā)揮重要作用。

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近期，我國公募不動產投資信托基金（REITs）市場申報提速，以商業(yè)不動產REITs為代表的新品類不斷擴容，多只標志性“首單”創(chuàng)新產品亮相。

機構人士測算，隨著商業(yè)不動產REITs試點步入加速推進階段，REITs市場將持續(xù)擴容。今年以來，交易所已受理的商業(yè)不動產REITs擬募集資金規(guī)模，已超過去年全年REITs發(fā)行總量。今年新上市REITs規(guī)模有望達到千億元量級，將在盤活存量資產、擴大有效投資、完善資本市場生態(tài)等方面發(fā)揮重要作用。

試點提速 “首單”頻出

近期，多只公募REITs申報迎來新進展。中國證監(jiān)會網站顯示，易方達廣西北投高速REIT、中航中核匯能新能源REIT雙雙獲得證監(jiān)會批復。

與此同時，商業(yè)不動產REITs試點步入加速推進階段，中信建投首農食品集團商業(yè)不動產REIT、匯添富上海地產商業(yè)不動產REIT、中金唯品會商業(yè)不動產REIT、國泰海通砂之船商業(yè)不動產REIT陸續(xù)獲得反饋。

華泰證券研究所所長張繼強分析，商業(yè)不動產申報項目呈現“供給提速、資產多元、單筆規(guī)模適中、估值較樂觀”的特點。商業(yè)不動產REITs的發(fā)展打開市場空間，開啟萬億級市場的新時代。審批效率提升，為市場帶來優(yōu)質資產，也為房地產等企業(yè)盤活資產開辟新渠道。

在品類創(chuàng)新方面，“首單”示范效應持續(xù)顯現。日前，創(chuàng)金合信北京國資商業(yè)REIT已提交申報并獲受理。該項目是2025年底商業(yè)不動產REITs試點啟動后，全國首單“城市更新+科技創(chuàng)新”資產組合的REITs，標志著我國城市更新資產正式以標準化產品形式走向資本市場。

中信證券基礎設施和現代服務產業(yè)首席分析師陳聰預計，REITs市場擴容在即。二季度開始，商業(yè)不動產REITs有望掛牌上市。商業(yè)不動產REITs推出所帶來的發(fā)行規(guī)模增長，將有助于繁榮整個市場生態(tài)，推動增量資金入市。

債基入市“活水”將至

在一級市場積極擴容的同時，資金端的配套舉措也在同步跟進。近期，多只新設的混合二級債券基金明確將公募REITs納入投資范圍，這有望為市場引入新的投資者群體，逐步增強市場流動性。

從近期新發(fā)產品的合同條款中可見一斑。長信基金公告顯示，長信穩(wěn)健匯利90天持有期債券基金將于5月14日起發(fā)售。該基金可投資公募REITs，將綜合考量宏觀經濟運行情況等多方因素，對公募REITs的投資價值進行深入研究，精選具有較高投資價值的公募REITs進行投資。

公募REITs納入債券基金投資范圍，符合當前政策導向。證監(jiān)會此前發(fā)布的通知明確提出，支持符合條件的公募基金將REITs納入投資范圍。

中信建投證券固定收益首席分析師曾羽表示，將REITs納入二級債基的投資范圍，有望進一步提升基金產品的資產配置效果。

制度優(yōu)化擴容可期

從政策端觀察，制度規(guī)則持續(xù)完善，為REITs市場高質量擴容保駕護航。

從頂層設計來看，REITs專項立法工作已納入規(guī)劃。證監(jiān)會印發(fā)的2026年度立法工作計劃中列明的“需要抓緊研究、擇機出臺的項目”，包括制定《公開募集不動產投資基金監(jiān)督管理暫行辦法》等。

證監(jiān)會此前發(fā)布的通知還明確，研究探索跟蹤REITs指數的交易型開放式指數基金（REITs ETF）等創(chuàng)新產品，進一步豐富投資者資產配置選擇。后續(xù)將結合市場發(fā)展情況深入研究相關建議，為REITs市場引入更多長期資金，促進市場健康發(fā)展。

清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心研究總監(jiān)郭翔宇建議，下階段的關鍵是將多層次REITs市場升級為全周期的資產培育平臺：一方面，促進資管轉型，引導市場主體在REITs平臺持續(xù)主動管理，破解優(yōu)質資產“惜售”梗阻，以存量盤活帶動增量擴容；另一方面，強化公私募市場協(xié)同發(fā)展，讓公募REITs與機構間REITs互為補充，為不同類型新業(yè)態(tài)的長期運營提供適配的金融土壤。