雷軍一句“站在風口上，豬都可以飛起來”被無數創業者奉為經典，下一句“長出一個小翅膀，就能飛得更高”卻鮮被人提及。“乘風”自是比“飛翔”更簡單，然而當資本的“風”停后，便考驗企業是否擁有“翅膀”。互聯網行業如是，長租公寓亦如此。

2015年起，在“租購并舉”、“補齊租賃短板”等方針的引導下，在房產調控政策不斷加碼、樓市進入平淡期之時，長租公寓領域紅利不斷釋放。

三年過去，借著資本的力量，長租公寓這頭“金豬”規模迅速膨脹，卻仍未長出盈利的“小翅膀”。2018年下半年起，爆雷、跑路等負面消息頻發，使得行業監管趨嚴、資方更為謹慎。

借力資本 頭部企業忙擴規模

近年來，由于國家的支持，獨立品牌的長租公寓如雨后春筍般紛紛冒出，成為很多人創業的一大路徑。在政策和轉型的驅動下，自2017年起，長租公寓也成為各大房企跑馬圈地的一大戰場。

克而瑞研究中心提供的數據顯示，截至2018年年底，TOP30房企中，已進軍或表示將布局長租公寓的房企已達到了近20家。截至2018年年底，“房企系”的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓分別以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列集中式運營商前三，碧桂園、華潤和保利等在后奮起直追；分散式公寓運營商則以“中介系”為首，管理房源數量分別達到80萬間、70萬間以及40萬間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。

頭部企業迅速成長源于資本的力量。2017年8月15日，發改委發布《關于在企業債券領域進一步防范風險加強監管和服務實體經濟有關工作的通知》中，明確表明相關部門可以積極組織符合條件的企業發行債券專門用于發展住房租賃業務。住房租賃與專項債券開始步入房企融資的舞臺。截至2018年底，據不完全統計，共有7家房企發行了住房租賃與專項債券，金額共計135.28億元。

有意向發行住房租賃與專項債券的房企也不在少數。根據上交所公開信息以及其他交易所部分消息，除了已發行與專項債券的房企外，還有10家房企的“住房租賃專項債券”獲得了交易所批準。截至2019年，房企獲批發債且未發債總額共計484.12億元。

資本提供高速發展動力的同時，也給部分長租公寓企業破產、倒閉埋下伏筆。

盈利困難 中小企業頻現爆倉

規模雖大，卻沒有哪家敢坦言“盈利”。

“目前還沒實現盈利，規模尚未達到盈虧平衡點。就目前的市場情況來看，每個項目本身都是盈利的，但是機構、品牌商不掙錢，是因為長租公寓的中后臺成本很高，包括高管團隊、IT體系、營銷成本、辦公成本等。”某長租公寓相關負責人告訴記者，長租公寓的盈利模式很簡單，就是以租金為主，輕資產模式則要靠量去撐。

大部分長租公寓機構現在存活是靠融資，然而中小長租公寓機構的融資成本很高，平均在15%左右，但其本身的利潤有限，大部分還在虧損，融資無異于飲鴆止渴。此外，風險投資的代價也極為昂貴，一些長租公寓拿到錢以后，為了迎合資本，一味地擴大規模，最終運營、財務管理的能力沒有匹配上。

資金鏈緊張、爆倉、被收購似乎成為了中小長租企業注定的結局。據不完全統計，2018年就有11家長租公寓“消失”，其中就包括雷軍旗下順為資本投資的長租公寓“寓見”。

對此，上述長租公寓負責人稱，“去年爆倉的機構很多都是急于擴張，拿了太多的房子又消化不了，造成了運營成本過高，行業的毛利又太低。這么大量地擴張房屋，但房子又租不出去，導致空置率過高，資金池自然就成了負的。大家都想做大，但是還需要考慮，長租公寓其實是一個服務性行業，步伐要慢一些，基礎都沒有做好，出問題是必然的。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，今年長租公寓融資艱難是必然的，因為本身資本自己的日子就不太好過，投資長住公寓的興趣、能力就會大大地削弱，而且現在長租公寓出現多例爆倉，資本會更加謹慎。本身長租公寓的資金鏈就比較緊張，融資艱難的話很容易造成資金鏈斷裂，出現經營危機。

監管從嚴 房企發專項債受阻

就在中小長租企業陷入“不掙錢、難融資”的困境時，部分房企和地產基金主導的住房租賃專項債也遭監管層終止。如廣東某港股上市房企擬發行60億元私募專項公司債于2018年8月被終止，另一房企100億元專項債券也被終止。

究其原因，克而瑞研究中心研究員房玲稱，今年以來，包括杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恒業、北京愛佳心儀等在內的多家長租公寓出現爆雷或跑路現象，引發監管關注。另外，在房企整體融資困難的背景下，有部分房企意圖發行此類債權，挪用資金開發業務輸血，也引起監管層警惕。

“從目前受阻發行的專項債券的具體來看，這些企業目前在長租公寓布局或者是住房租賃業務較少，這樣一來，一方面租賃住房項目證明難以限定，增加遭到限制的可能。”房玲表示，在遭監管審核嚴格時，不能以其他租賃性質或者租賃面積更大的項目進行更換調整。

此外，這些房企募集資金所規劃用于住房租賃項目占比較小，雖監管層并未明確具體數額，但若借住房租賃之名進行融資，監管層面不予發行。如新歐鵬擬發行的20億元專項債券，其融資標項目的土地用途為城鎮住宅用地和商務金融用地，租賃住房性質沒有清晰明確，遭到中止。

而以某京籍房企被終止的專項債券來看，該債券擬發行規模不超過20億元，其中明確用于住房租賃建設資金為1億元，即使加上承諾使用于住房租賃相關的4.9億元，該計劃用于住房租賃項目的資金總額為5.9億元，僅占募集資金總額29.5%。

“綜合來看，專項債券的是否能發行成功，從上交所與深交所反饋的意見來看，監管層的關注點集中在募集資金用途、是否存在重復融資、租賃住房性質三個主要方面。”房玲表示，縱觀獲批發行的專項債券的募集說明書來看，債券能夠獲批發行，主要在于融資用于項目的性質屬于租賃住房性質與體量達到一定規模，以及用于住房租賃項目的資金占比都比較大。

前景廣闊 保利潤回歸運營本質

即使融資受困、盈利模式待解，在業內人士看來，長租公寓的前景依然廣闊。據邁點研究院預測，到2020年長租公寓房間供應規模可達1000萬間。即兩年內，長租公寓市場還將以年均50%的復合增速進入上升通道。

與供方市場快速成長相呼應的是租房消費需求的加速上升。全國流動人口規模已達2.44億人，租房市場急劇擴大。預計2020年，我國租房市場租金GMV（租賃總收入價值）將達1.6萬億元，2030年這一數據將達4.6萬億元。

面對諸多爭議，從消費生態的角度上來說，長租公寓模式有其存在的必要，且存在大量增長空間。

“未來，中國的公寓行業，沒有腰部只有頭部和尾部，頭部可能會占到20%左右，余下來的更多要選擇細化運營能力。”蘑菇租房聯合創始人龍東平稱，尾部可以選擇小而美的模式，例如聚焦一類客群，比如專注于女生、理工一類客群，或聚焦某一區域。

此外，對于長租公寓配套服務的需求也將是一個市場。盈家生活創始人邢弢則表示，隨著個人消費的升級，租客對于租后服務的要求越來越高，同時通過管家能夠產生新的流量入口，他舉了一個例子，在一個長租公寓里，房管賣面膜一天能賣出好幾箱。

據了解，不少機構圍繞社區建設起超市、生鮮、美容、洗衣、家政、文娛、美食、影院、會所、新零售等消費配套，定期舉辦住客活動增加租客黏性和更多的消費機會，這都在為長租公寓盈利創造新的可能性。

“無論是租房還是配套服務，在2018年頻繁爆倉的背景下，長租公寓更應該關注良性的資金流和盈利能力。”嚴躍進稱，在追求良性利潤的同時，還是要回歸運營本質。