長租公寓，這個曾經的資本寵兒急速跌落風口。

近日，有消息傳出，遠洋控股集團有限公司計劃年內剝離長租公寓。而在此前不久，朗詩綠色集團剛剛宣布，計劃剝離長租公寓業(yè)務。

粗略統(tǒng)計發(fā)現，自2018年杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恒業(yè)、北京愛佳心儀等在內的多家長租公寓出現爆雷或跑路現象后，有近16家或大或小的長租公寓品牌“陣亡”。

有數據估計，中國的租賃市場規(guī)模超過萬億，潛在空間巨大。不過，近兩年，在租金貸模式下，長租公寓頻繁“爆雷”。因此，自2018年8月份開始，北京、上海、浙江等多省市已開展租金貸業(yè)務的監(jiān)管，不少銀行叫停了租金貸業(yè)務。如今來看，這確實扼住了公寓運營商的“命脈”。

業(yè)內研究人士透露，市場態(tài)度轉涼說明這類項目的資金回收周期是比較長的，其實本質上也是要求開發(fā)商反思開發(fā)的模式。長租公寓從后續(xù)大的市場前景看，還是不錯的，但確實要跳出房屋開發(fā)的模式去研究，尤其是在租售同權等方面積極研究新動向。

高熱需求催熱長租公寓

“在這里住了兩年多了，租金比較穩(wěn)定，配套服務好也很齊全，而且公寓有統(tǒng)一的管理，比較安全。”租住在武漢一魔方公寓的一位用戶表示。這棟魔方公寓外立面涂成橙色，其銷售經理介紹，一共6層，共4000-5000平方米，100多間房，房間面積多在25-30平方米，月租在2700-2800元（包括水電、物業(yè)等全部費用），長租6個月起租，一年一簽。

這里原本是某集團員工住宿，看中這里的交通優(yōu)勢和潛在的受眾人群，來自上海的魔方對原有產業(yè)進行開發(fā)者裝修，自開業(yè)以來，入住率達到90%以上，目前只有4、5間空房。公寓每間房配有齊全家電，有不同的裝修風格供租戶選擇。在一樓大廳，有門禁系統(tǒng)、自助售賣機和單獨的健身房。

此前，記者實地探訪了武漢本土專業(yè)化住房租賃運營企業(yè)和外來品牌，發(fā)現交通便利、裝修時尚、自帶交流屬性的長租公寓在90后人群中備受好評。

2016年2月，國務院下發(fā)了《關于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設的若干意見》，其中提出建立租購并舉的城鎮(zhèn)住房制度。之后，多部門相繼出臺了細化政策，包括北京、上海在內的全國9城也相繼發(fā)布了各自的政策。

可以看到，長租公寓是租賃市場中的一個新興力量，也是產業(yè)趨勢中處于風口上的市場。

租金回報率僅1%-3%

梳理公開數據粗略統(tǒng)計發(fā)現，截至目前，已經有30余家長租公寓累計融資已經超過50億元人民幣。2017年，萬科，朗詩、龍湖等多個房地產商加入到了長租公寓的隊伍中，快速擴張。

然而，擴張速度與其利潤并不成正比，2017、2018年，朗詩長租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元，兩年來總虧損則達到2.34億元。

投資周期長、成本高、盈利難也是長租公寓企業(yè)面臨的普遍問題。武漢本土品牌“可遇公寓”，創(chuàng)始人佘福員在接受采訪時表示，“可遇”主要做集中公寓運營，目前略微盈利。分散合租公寓目前整體處于虧損狀態(tài)，主要原因是運營成本偏高，消費升級下，分散合租房間難溢價。

克而瑞的監(jiān)測數據顯示，在長租公寓盈利方面，目前國內20個重點城市公寓租金回報率為1%-3%(一線城市低于2%)，低于辦公租金回報率4%-6%，且遠低于國際公寓水平。

住房租賃專項債屢遭中止

由于政策支持，住房租賃專項債券開始步入房企融資的舞臺。截至2018年底，據不完全統(tǒng)計，共有7家房企發(fā)行了住房租賃專項債券，金額共計135.28億元。

然而進入2018年下半年，情況急轉直下，房企和地產基金主導的住房租賃專項債屢屢遭監(jiān)管層中止或終止，如花樣年50億元的住房租賃專項公司債券宣告終止，中城聯盟住房租賃專項公司債券在12月份中止，新歐鵬擬發(fā)行的20億元專項債券也遭到中止。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，對于房企來說，今年上半年出現了至少三家房企長租公寓經營困難的現象，當然困難不等于倒閉，而更多是剝離企業(yè)項目和放緩投資，這也說明未來房企投資長租公寓方面其實是需要警惕的，或者說看好此類產業(yè)前景，但是企業(yè)需要更為穩(wěn)健。