6月29日，浙江杭州市區(qū)9宗地塊發(fā)布掛牌公告。

引人關(guān)注的是，出讓條件中首次設(shè)置了“限房價、限精裝”。至此，市場瘋傳已久的土拍新政終于塵埃落定！

這9宗地塊分別望江、金沙湖、喬司等板塊，部分地塊非常優(yōu)質(zhì)。

以望江地塊為例，當(dāng)溢價率達(dá)到30%上限后，進(jìn)入自持比例投報環(huán)節(jié)。若自持比例達(dá)到100%，進(jìn)入配建養(yǎng)老設(shè)施投報環(huán)節(jié)。建成后，養(yǎng)老設(shè)施無償移交給政府。

記者觀察9宗地塊的商品房限價情況，相比目前在售樓盤均價，部分持平，部分微漲。

同日還有蕭山五宗涉宅地塊掛牌，同樣限均價、限最高單價、限精裝價格

出讓土地限房價，將深刻改變樓市預(yù)期

“限房價、競地價”，作為樓市調(diào)控的一個舉措，意味著調(diào)控升級，將對未來樓市產(chǎn)生深刻影響。

杭州此舉，顯然是為了給此前火熱的土地市場“降火”。

今年上半年，杭州土地市場多宗土地單價創(chuàng)下板塊新高。若以地價計算保本房價，已遠(yuǎn)超當(dāng)前板塊在售樓盤的備案價。開發(fā)商如此激進(jìn)，除了資金寬裕這一因素外，恐怕還與其賭博心理有關(guān)。寄希望限價逐步松動，屆時的開盤價全面超過當(dāng)前備案價，即便高價地也有利可圖。

如今，政府在土地出讓時就設(shè)定最高售價，那就意味著徹底封死了開發(fā)商對未來房價的幻想空間。開發(fā)商唯一能做的，是針對最高限價來倒推拿地價，而不是像過去那樣，在預(yù)判未來房價的基礎(chǔ)之上評估拿地價。如此一來，等于是先把謎底亮了出來，不再需要猜測、幻想和豪賭。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，杭州此次土拍新政是價格管控上的一個很大的創(chuàng)新。“有了限價，房企拿地的時候就會更加保守和約束。這對于穩(wěn)定地價，將起到較為積極的作用的。”

浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕認(rèn)為，還要看限價的標(biāo)準(zhǔn)，如果跟目前的價格體系一樣，市場有可能降溫。另外，從限價方式看，很明顯的好處是更直接的穩(wěn)定房價，“這對購房者而言是非常實在的舉措”。

也就是說，“限房價、競地價”將大大有助于土地市場回歸理性，重新建立拿地邏輯，通過精確的成本計算來確定合理的拿地價。同時，土地市場的理性也將逐步傳導(dǎo)到樓市。政府為地塊設(shè)定最高房價，也就是一兩年之后這個樓盤的開盤價，這就為購房者提供了預(yù)判未來房價的準(zhǔn)確參照物，遠(yuǎn)比“未來房價不會漲”這類口號式的喊話更有效。

北京早在2010年就已開始試點，浙江省內(nèi)，湖州曾做過嘗試

“限房價、競地價”。簡單來說，就是指，事先限定將來房屋銷售的最高價格，而土地則由參與競買的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競拍按出價最高者獲得的土地出讓方式。

北京作為全國范圍內(nèi)最先開始嘗試和探索該模式的地區(qū)，早在2010年，就曾進(jìn)行了“限房價、競地價”土地出讓模式試點。

也是在2010年，國土資源部黨組成員、國家土地副總督察甘藏春就曾公開表態(tài)，可以探索、推廣北京等地試點的“限房價、競地價”出讓方式，國土部也將總結(jié)、完善一些地方的經(jīng)驗，并出臺規(guī)范性的文件。

資料顯示，在北京之后，天津、昆明等多地也試行過“限房價、競地價”的土地拍賣模式。

而浙江省內(nèi)首例限房價的土地出讓，則出現(xiàn)在湖州，其后麗水也曾試水。

在2017年6月28日，湖州19宗宅地的出讓條件中，明確提出：限房價、限車位價、限裝修價，還規(guī)定了開工期限、預(yù)售時間等等細(xì)節(jié)，但出讓方式依然按照“價高者得”進(jìn)行。幾乎將開發(fā)商可以“變相漲價”的途徑一一封鎖。

而被限制的房價，基本跟當(dāng)時周邊房源的在售均價一致。但據(jù)記者了解，該模式并沒有在湖州持續(xù)，僅僅在2017年、2018年樓市火熱時，針對個別地塊有選擇的推行該模式。至于后續(xù)質(zhì)量如何，由于這些地塊上的商品房都尚未交付，仍有待觀察。

土拍新政改變游戲規(guī)則，樓盤品質(zhì)將遭遇考驗

然而，在一些業(yè)內(nèi)人士看來，雖然限房價一定程度上有利于控制房價穩(wěn)定市場，但也將不可避免地將會留下后遺癥。比如是否會造成樓盤品質(zhì)下降，有待市場驗證。

既然售價不能突破，不排除一些房企為了追求利潤，刻意控制成本，甚至偷工減料。尤其是精裝，目前虛高現(xiàn)象屢見不鮮，已成為購房者維權(quán)的重災(zāi)區(qū)。土拍新政下，精裝虛高現(xiàn)象可能愈演愈烈。后續(xù)如何更好地進(jìn)行監(jiān)管，這對相關(guān)部門來說，顯然是一個不小的考驗。

這樣的擔(dān)心并非多余。以北京為例，原本作為市場紅利的“限價房”，事實上并不暢銷。據(jù)媒體報道，除了五年限售因素之外，擔(dān)心樓盤質(zhì)量得不到保證，也是其中一個重要原因。

此外，土拍新政還將加速行業(yè)洗牌。雖然地價成本相對固定，但不同的開發(fā)商融資成本相差甚遠(yuǎn)，這就意味著同樣的地價，同樣的房價，有的開發(fā)商利潤可觀，有的開發(fā)商保本無望。擁有國資背景的房企以及品牌實力房企，融資成本遠(yuǎn)低于其他房企，也將在新一輪奪地大戰(zhàn)中擁有更多獲勝的籌碼。