深圳寫字樓的壓力已經爬上山頂。

2018年年中起，由P2P爆雷引發的金融企業離場、包租公司退租的風波仍在持續。大半年過去，深圳寫字樓市場并無明顯起色。

夏日的氣息已經充溢整座城市，但寫字樓的市場尚未入春。作為從業十數載的資深中介，李茂（化名）形容今年市場極差，深圳甲級寫字樓的主要供應區域福田中心區，多個寫字樓租金出現跳水。“以福田一個著名寫字樓為例，去年這個時候租金高達450元／平方米，但現在降到300元/平方米不到。由于選擇空間多，現在租客要求也變多，成交不易。”

第一太平戴維斯數據顯示，今年一季度，深圳全市甲級寫字樓市場平均租金環比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至人民幣每平方米每月225.8元。市場反映出的數據似乎更為嚴峻，多名中介表示，深圳多個寫字樓租金與去年相比出現2-3成的跌幅。

大量新增供應入市，已成為近兩年來深圳寫字樓市場的常態。經濟環境影響下金融業退租，與放量供應齊齊把深圳甲級寫字樓的空置率推高至18.2%，使租售失色。

過去十年，深圳甲級寫字樓市場有一段不俗的發展時期，租金復合增長率是一線城市中最高。然而當下，業主們失去了部分談判能力，李茂們也失去了強烈信心。

寫字樓退租仍在持續

至少在去年年中前，深圳寫字樓市場一片好景。

高力國際通過研究數據指出，2008年以來，深圳甲級寫字樓租金復合增長率是一線城市中最高，達5.1%，而同期，上海甲級寫字樓租金復合增長率是2.8%、廣州是1.8%、北京是－0.4%。

但去年下半年，市場氣象有了變化，租金下滑，空置率升高。

深圳寫字樓市場供應大增不是2018年以來的事情，“放量”是深圳寫字樓近年來的關鍵詞。

戴德梁行數據顯示，一直向前追溯到2006年，可見深圳的寫字樓市場僅在2006年、2007年、2012年、2013年、2014年出現供不應求的局面，其他均為供大于求。近年來深圳市場第一次出現放量，是在2011年，此后便是2016年。

值得注意的是，2016年已是統計期限內最高峰，但到了2017年，深圳全市甲級寫字樓的新增供應仍在此基礎上增加3成，至850392平方米，但同期吸納量只有767471平方米。

到了2018年，全年甲級寫字樓新增供應量略有減少至70萬平方米，吸納量也下行至45.6萬平方米，但仍是供過于求。

從此看來，供過于求已是市場常態，但過去以高新技術產業、金融業等為支柱的產業結構使深圳在全國經濟轉型升級的背景下顯得突出，寫字樓也是一派繁花燦爛。

高力國際深圳分公司辦公樓服務部董事周之惠告訴記者，深圳寫字樓市場中租賃主力行業包括金融、科技、專業服務和先進制造業，其中金融和科技占五成。

福田中心區是深圳寫字樓主要供應片區，租金動輒就攀上300元/平方米~400元/平方米，高利潤的金融行業需要有好的門面，也有足夠的租金承受力，金融公司散布在福田多個寫字樓中。

但從2018年5月起，P2P企業的爆雷、債券的違約，凸顯了放量供應背景下深圳寫字樓的高空置率。

從2018年3季度起，深圳寫字樓退租的跡象有所加劇，最典型的莫過于深圳地標平安金融中心一次性被退租10層樓共計3萬平方米。金融公司退租，使二房東面臨高空置率最終出現資金問題無法繼續運營，最終醞釀了這場大型退租。

但到了2019年，市場也并無明顯好轉。第一太平戴維斯華南區研究部主管謝靖宇告訴記者，福田中心區部分金融企業為節省成本縮減租賃面積，致使今年一季度全區凈吸納量為-1.2萬平方米。

深圳一家小型設計公司創始人告訴第一財經，“去年行業形勢不好，公司生意差了許多，到年末時收入和利潤都很不理想，為了減少開支我們只能裁員，中心區的寫字樓也租不起了，現在只能搬去皇崗一個100多平方米的小辦公室。”

空置率高至兩成

受大的經濟環境影響，企業為節約成本維持經營，或減少承租面積，或搬到外圍區域，甚至直接離場，成為深圳寫字樓當前面貌。

就連在寫字樓市場極受關注的聯合辦公運營商，多數都反映今年在深圳不再計劃擴展。要知道，過去兩年，他們在深圳搶占市場和規模，是吸納主力軍之一。

然而，新增供應仍在入市。2019年一季度，有7個項目超50萬平方米新增供應，新增供應創2005年以來單季最高，但是市場單季僅僅錄得25.9萬平方米新增吸納，這意味著，有近一半的新增供應仍在空置中。

第一太平戴維斯最新報告顯示，今年一季度末，深圳全市甲級寫字樓市場空置率環比上升0.2個百分點至18.2%。

新增供應入市，吸納量不足，空置率上升帶來的最直接影響便是租金下降。

近日，記者走訪深圳福田，發現多個入市多年寫字樓仍存在空租情況。譬如位于福田中心區購物公園一帶的卓越時代廣場，目前便有多個單位招租，月租金從212元／平方米到330元/平方米不等，分化較大，而兩年前這個寫字樓絕大部分成交租金均價都在320元/平方米以上。

資深中介李茂告訴記者，目前深圳多個寫字樓租金都出現2-3成的跌幅。“以前做寫字樓是很好成交的，往往物業一放出來，就被人拿下了，二房東很愛做寫字樓改造，改完以后租金又漲了一輪，但現在這種方法行不通了，寫字樓太多，租客不好找，金融業受創，能承受中心區高昂租金租客更不好找。”

租客的議價空間和談判能力都增加了，業主不降價，只能接受空租。在租金出現疲軟的同時，寫字樓售價同樣走低，不過與租賃行情相比，并不那么明顯。今年一季度，深圳甲級寫字樓平均售價環比下跌0.1%，至55257元／平方米。

盡管一季度的單季新增供應，已是近十余年來最高，但短期內，深圳寫字樓高供應的局面還將持續。

謝靖宇預計，2019年將有約109.9萬平方米的甲級寫字樓交付，主要集中于福田中心區和前海，分別占總新增供應的28.8%和25.5%。

有觀點認為，深圳寫字樓市場到了供應高峰期，項目間的競爭加劇，或將帶動寫字樓大宗交易達成。但事實上，不論是住宅還是寫字樓，深圳的物業租售比均偏低，即使是核心區域物業，凈回報率還是很難達到傳統基金要求的3.5%以上水平。

再加上當前市場資金面仍未全面放松，投資者能否罔顧凈回報率偏低的限制入市，依然待觀察。

記者多方采訪發現，目前市場需求依然存在，但電商等行業的補充短期內依然難以緩解金融業需求回落的壓力，空置率持續上升將成為大概率事件。寫字樓市場向來和緩，如今也有了住宅市場的跌宕之味。