今年以來，晉江開展住宅小區物業管理精細化考評364個（次），責令更換物業項目經理43名，限制15家物業服務企業承接新的業務，清退7個考評“未達標”小區的物業服務企業，物業行業秩序有效規范、履約能力穩步提高，群眾滿意度明顯提高。開展住宅小區管理品質提升專項行動以來，晉江圍繞“四升一降”目標，以創建“美好家園”示范小區為突破口，通過“長牙齒”的精細化考評，推動物業服務企業“優勝劣汰”，構建“機制提優、監管提效、服務提質、自治提能、安全提檔”的“五維聯動”小區治理格局，探索出一條可復制的基層善治晉江路徑。

以精細化考評實現“優勝劣汰”

作為晉江第一批人才安置小區，梅嶺街道仙格小區業主近年來飽受物業管理不到位之苦，去年11月原物業服務企業因考評不達標被按程序表決清退后，小區迅速選聘新物業企業，開展小區環境提升及消防系統改造等一批品質提升項目，讓業主們在過去這一年切實看到變化、得到實惠。

物業服務差、退出難，是困擾許多小區的民生頑疾。回應民生期待、聚焦有效破題，今年晉江修訂完善出臺住宅小區物業管理精細化考評方案，細化客戶服務、秩序維護、環境衛生等6大方面269個評分項，并制定負面清單，明確將“消防管網一關了之”“物業管理人員謀取不正當利益縱容業主違規裝修”等7種行為列入“一票否決”項，倒逼物業服務企業誠信經營、提供“質價相符”的服務。

針對以往鎮街監督物業企業“缺乏抓手”的問題，晉江將小區物業管理考評權力賦予鎮街，打破以往“企業選擇性參評、年底集中考評、一年一評”的傳統模式，率先采用“雙隨機”機制，不定時抽取住宅小區和物業管理專家進行常態化考評，有效杜絕物業企業臨時突擊迎評的現象。同時，晉江推行鎮街全覆蓋和市級差異化相結合的“雙軌并行”考評模式，對信訪突出、物業管理效果差的住宅小區實行差異化考評95次，實現對全市住宅小區穿透式監管，徹底改變物業服務企業每年“一考定終身”的心理。

“我們樹立獎優罰劣、優勝劣汰的鮮明導向，支持履約能力強的物業企業做大做強，倒逼物業服務差的物業企業退出晉江市場。”晉江市住建局相關負責人表示，在持續創新優化小區物業管理精細化考評模式的基礎上，晉江強化考評結果運用，對考評結果為四星級、五星級小區的物業服務企業和項目經理給予通報表揚、推薦評優評先和信用加分；對考評“未達標”小區的物業服務企業采取嚴厲的懲戒措施，督促屬地鎮街按程序清退出所服務的小區，并限制其在晉江范圍內承接新項目，通過暢通市場退出機制，實現物業行業健康可持續發展。

以規范化履職保障“當家作主”

今年9月30日，晉江青陽街道蓮嶼社區天駿壹品小區在全省率先實行以資金透明、權責清晰為核心的信托制物業服務模式，設立物業費等共有資金監管賬戶，確保物業費收支全程接受業主監督，充分保障業主的知情權、參與權與監督權，實現業主“當家作主”。

物業履約不到位、裝修押金不退還、公共收益不公開……針對近年來物業合同糾紛訴訟中的常見性問題，今年晉江市住建局會同政法委、法院等部門聯合修訂完善并面向社會推出物業服務合同范本，細化明確物業服務內容與收費標準，厘清物業服務企業和業主的責任邊界，減少因權責不清引發的糾紛。比如，針對連續空置6個月及以上房屋的物業費繳交問題，在合同范本中增加物業費優惠的條款供雙方參考選用，既可以降低業主負擔，又能夠提高空置房屋物業費收繳率；針對公共收益收入分配問題，約定根據實際管理及投入來確定收益分成，杜絕出現物業企業“只拿分成不投入”的現象；推廣設立物業服務費“共管賬戶”模式，由業委會根據服務履約情況按月核撥物業服務費，防范資金被關聯公司抽逃的風險。

在晉江積極引導各小區業委會在選聘物業企業時參照執行該物業服務合同范本的促動下，因權責不清引發的物業合同糾紛明顯減少，今年小區信訪件數量同比下降55%。

一手抓物業服務合同規范，一手抓業委會履職規范。當前，晉江住宅小區業委會組建率已經實現100%，但部分業委會履職不夠規范，比如未經業主大會表決就擅自決策、未按規定公示、對物業服務企業低水平服務未及時有效監督等。

為從源頭上破解業委會權責不清和履職越位、缺位難題，晉江率先出臺業委會履職“兩清單”“一機制”（業委會履職清單、業委會履職負面清單和業委會履職評價機制），定期組織業委會履職評價，對履職評價嚴重不稱職的業委會，堅決按程序予以改選、換屆，實現“能上能下”，破解業委會履職差、退出難問題。截至目前，晉江共開展2輪次業委會履職評價，已組織改選、換屆3個被評價為嚴重不稱職的業委會。

今后，晉江將全覆蓋開展業委會履職培訓和動態評價，持續規范業委會運行，督促發揮監督作用，為構建共建共治共享的小區治理新格局注入活力動能，打造更多幸福宜居的“美好家園”。（泉州晚報融媒體記者 黃祖祥 通訊員 蘇松溪）