A股136家房企負(fù)債6萬億元，但凡想快速擴(kuò)張規(guī)模的開發(fā)商，幾乎都走在高負(fù)債的路上。在業(yè)內(nèi)看來，踩踏80%的資產(chǎn)負(fù)債率紅線而發(fā)展似乎并不可怕，可怕的是在這一高壓下，存貨周轉(zhuǎn)速度被卡，或許，這就是閩系房企陽光城定下數(shù)千億元目標(biāo)后的破局術(shù)，即在高周轉(zhuǎn)的賽道上，爭取比每一個(gè)參賽者都跑得快，盡全力提升每一元錢的周轉(zhuǎn)速度。

為了2020年在多維度上的量化指數(shù)進(jìn)入行業(yè)前五，今年以來，陽光城管理層進(jìn)行了換血，前任總裁張海民離職后，陽光城新核心管理層多出于碧桂園和中海地產(chǎn)，可見其本身開始在不同程度上對(duì)標(biāo)碧桂園和中海。

昨日，《證券日?qǐng)?bào)》了解到，原碧桂園系高管加入陽光城半年以來，一直忙于以“老中醫(yī)”的角色為陽光城號(hào)脈開藥方。“內(nèi)部流程再造，建立快速高周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式”是針對(duì)陽光城如何高效賺錢開出的第一個(gè)藥方。

而在提高周轉(zhuǎn)速度方面，跟投機(jī)制是新任管理層正在力推的雙贏機(jī)制。陽光城集團(tuán)執(zhí)行董事長朱榮斌已經(jīng)帶頭投資項(xiàng)目。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，朱榮斌在跟投項(xiàng)目上投入了1700萬元。

優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)

5年時(shí)間，銷售規(guī)模從百億元到即將跨入800億元陣營，總資產(chǎn)由164億元增至1964億元，負(fù)債由120億元增至1694億元。高杠桿模式讓陽光城實(shí)現(xiàn)了急速奔跑，但也暗藏隱憂。

截至2017年9月底，陽光城扣除預(yù)收賬款后的債務(wù)1282億元，其中短期借款181億元，凈負(fù)債率水平為281%，與2016年底相比上升24個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，吳建斌表示，“在負(fù)債率上，我們更看重凈負(fù)債率指標(biāo)，作為一個(gè)從港股上市房企出身的人來說，我認(rèn)為碧桂園、中海的負(fù)債率情況是比較好的，可以對(duì)標(biāo)這兩家房企的負(fù)債率情況，但要把之前的高負(fù)債優(yōu)化下來需要時(shí)間，我們希望一兩年內(nèi)先把凈負(fù)債率降低至100%，長期來看，如果能降到70%是比較合理的。”吳建斌坦言，無論是降到100%，還是70%，難度都是非常大的。

值得關(guān)注的是，對(duì)于一家有擴(kuò)張需求的房企來說，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)是長期目標(biāo)，不斷調(diào)整負(fù)債規(guī)模，減少短期債務(wù)壓力，似乎更為重要。

吳建斌表示，在陽光城的負(fù)債結(jié)構(gòu)中，只有22%是一年內(nèi)到期的短期債務(wù)，兩年到三年期限的債務(wù)占將近30%，三年期以上的債務(wù)約占五成。從這個(gè)角度來說，負(fù)債結(jié)構(gòu)是合理的。

盡管如此，把控好供貨節(jié)奏，提高銷售回款率，緩解短期償債壓力仍是目前考驗(yàn)陽光城要高質(zhì)量快跑的重要抓手。在銷售回款方面，截至2017年9月底，陽光城實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流收入385億元，整體回款率偏低。

吳建斌接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，目前公司的銷售回款在80%-90%之間。從公司9月份至今反饋的情況來看，銷售回款率為80%。實(shí)際上，今年維持80%-90%的銷售回款率是非常難的，受外部情況影響，今年市場可能比過去的歷史情況更難些，但陽光城有信心維持這一水平。

吳建斌還透露，目前陽光城正在制定2018年的預(yù)算，計(jì)劃在土地支出、建安成本、三費(fèi)等主要支出上做到與銷售回款基本平衡，這個(gè)數(shù)字目前還沒確定，預(yù)計(jì)在800億元～900億元之間。

事實(shí)上，銷售回款率的背后，反射出的是企業(yè)的庫存管理能力和項(xiàng)目周轉(zhuǎn)運(yùn)營能力。在吳建斌看來，存貨消化周期超過兩年就過長了。此外，要調(diào)整以前相對(duì)較慢的供貨節(jié)奏，加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度。實(shí)施多方舉措縮短開發(fā)周期的同時(shí)，實(shí)施跟投機(jī)制則是核心動(dòng)力。

實(shí)施跟投機(jī)制加快周轉(zhuǎn)

截至目前，陽光城截至目前擁有項(xiàng)目155個(gè)，對(duì)應(yīng)貨值4800億元，目前滿足開發(fā)條件的貨值達(dá)3000多億元，占65%;土地平均樓面價(jià)每平方米達(dá)3300元，集中在大福建、長三角、京津冀、珠三角等經(jīng)濟(jì)活躍的一、二線城市。

由于公開拿地成本較高，陽光城過去兩年一直側(cè)重于通過并購獲得土地儲(chǔ)備，甚至并購拿地量一度占到75%以上。

并購拿地確實(shí)能夠帶來大量低成本土地，但同時(shí)也存在隱憂，在某種程度上也拖累了項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度。吳建斌坦言，往往一個(gè)并購的項(xiàng)目投了五六十億元，現(xiàn)金可能長時(shí)間在路上，不能快速變成自己的貨值，“所以我們的管理團(tuán)隊(duì)正負(fù)責(zé)將原來并購的項(xiàng)目一一變成貨值。”

更重要的是，在加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度的路上，跟投機(jī)制是重頭戲。而在碧桂園任職期間，吳建斌正是跟投機(jī)制的實(shí)操人。

據(jù)吳建斌透露，陽光城今年拿到的項(xiàng)目全部按照“雙贏”的跟投制度推進(jìn)，共涉及65個(gè)項(xiàng)目，全部由公司和員工持股，收益按比例分紅。經(jīng)測算，到上個(gè)月底，陽光城執(zhí)行跟投機(jī)制的項(xiàng)目平均年化資金回報(bào)率為45%。按照雙贏機(jī)制來看，僅在這一方面已經(jīng)可以預(yù)見，陽光城有的員工未來在一兩年之內(nèi)將可以獲得3000萬元，甚至更多。

吳建斌進(jìn)一步稱，陽光城的項(xiàng)目跟投制度是碧桂園跟投機(jī)制的升級(jí)版。一方面，無論是區(qū)域員工還是組織員工，跟投的這一部分在法律上實(shí)現(xiàn)了確權(quán)，員工會(huì)通過投資公司持有項(xiàng)目確定權(quán)益;另一方面則是投資有開門期和關(guān)門期，比如跟投是三年期的，設(shè)定投入1000萬元，那么三年到期后就要結(jié)算。

真金白銀砸在項(xiàng)目里，員工的銷售動(dòng)力不言而喻。不過，實(shí)施跟投機(jī)制后，實(shí)際上會(huì)倒逼陽光城對(duì)土地儲(chǔ)備的管理。

對(duì)此，吳建斌接受記者采訪時(shí)表示，“執(zhí)行雙贏機(jī)制后，我們對(duì)新買的土地有三條底線管理，第一條是新項(xiàng)目全周期的回報(bào)不低于10%;第二條是股東的年化資金回報(bào)率不低于30%，這就保證了每個(gè)項(xiàng)目的高周轉(zhuǎn);第三個(gè)指標(biāo)是關(guān)于凈現(xiàn)金流，要求新項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流回正時(shí)間不能長于12個(gè)月，如果考慮到融資的話就是6個(gè)月現(xiàn)金流回正。”

按照這一套體系來推動(dòng)，伴隨規(guī)模增長的存貨攀升就不是問題了。由此可見，沖擊千億元銷售目標(biāo)的陽光城，正在同時(shí)實(shí)現(xiàn)杠桿控制和規(guī)模快速突破，走在提升公司運(yùn)營能力和競爭力的路上。