不斷放出風聲的房地產(chǎn)稅有了時間表。近日，十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的69件立法項目處于第一類，即條件比較成熟，擬在本屆人大常委會任期內(nèi)提請審議，即五年內(nèi)提請審議。不過，房地產(chǎn)稅征收的難度，當前國民的負擔能力，國內(nèi)產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性等問題，五年里這些艱難的議題能都順利攻關(guān)都還是未知數(shù)。

一字之差

此次列入五年規(guī)劃的一類項目有69件，即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案；二類項目有47件，即需要抓緊工作、條件成熟時提請審議的法律草案；三類項目是立法條件尚不完全具備、需要繼續(xù)研究論證的立法項目。其中，房地產(chǎn)稅法被列入一類項目，即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案，由全國人大常委會預(yù)算工委和財政部負責。

房地產(chǎn)稅終于有了眉目。在北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國財稅法學(xué)研究會會長劉劍文看來，比起此前在上海、重慶試點的房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅多了個“地”字，但是難度由此極大增加，怎樣處理好土地出讓金和房地產(chǎn)稅之間可能存在的重復(fù)征稅的問題，是現(xiàn)存的一大難點。房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。這也意味著， “房產(chǎn)稅”其實是“房地產(chǎn)稅”的一個組成部分。

“目前，我國對房地產(chǎn)征收的稅主要是集中于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，一般有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅、所得稅6種，有時還有帶有附加性質(zhì)的教育費附加等，但在保有環(huán)節(jié)，除了城鎮(zhèn)土地使用稅和對個人所有非營業(yè)房產(chǎn)免稅的房產(chǎn)稅，基本沒有針對居民住宅保有環(huán)節(jié)所征收的稅。”太平洋證券宏觀分析師肖立晟表示。作為保有環(huán)節(jié)的重要一環(huán)，房地產(chǎn)稅正是補齊立法框架內(nèi)缺失的重要一環(huán)，針對保有環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅的主旨既是為了完善稅制，也是為了補上財產(chǎn)稅的缺失。

然而2011年，在上海、重慶針對個人住房保有環(huán)節(jié)征收的試點房產(chǎn)稅并未激起太大波浪。上海及重慶試點房產(chǎn)稅的前3個月，兩市住宅成交量分別下降46％和26％，比同類城市降幅高10至20個百分點，但成交均價并未出現(xiàn)明顯下跌，而第二年兩地成交量就呈現(xiàn)較大幅度的增長。此后3年多，房產(chǎn)稅試點對房價的影響更是可以忽略不計。

有分析認為，其原因主要是，上海試點中有6條稅收減免政策；而重慶只是為豪宅“量身定做”的房產(chǎn)稅征收方式，，甚至被人們戲稱為房地產(chǎn)界的“奢侈品稅”。征收面小、稅率低，而且類似于奢侈消費稅，也就是只有這個消費的額度或者說消費的面積超過了一定的限額，才會被納入征收范圍。

劃地而征

與已實行的房產(chǎn)稅不同，房地產(chǎn)稅的內(nèi)涵更為豐富，實行起來也更為復(fù)雜。國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅表示，房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來，已確定無疑。這則意味著，房地產(chǎn)稅將增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負，而且是以房地產(chǎn)的評估值為征稅基礎(chǔ)，其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。

由于已經(jīng)有了土地出讓金，如果房地產(chǎn)稅只是做加法，將會導(dǎo)致重復(fù)征稅。在業(yè)內(nèi)專家看來，可能會將一些交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅裁撤并入房地產(chǎn)稅，以達到在調(diào)整稅負結(jié)構(gòu)的同時調(diào)整稅負水平。比如，因為和房地產(chǎn)稅的稅基重合，是否應(yīng)該取消土地增值稅應(yīng)該討論。

在肖立晟看來，作為營改增之后最主要的地方主體稅源，房地產(chǎn)稅或?qū)?ldquo;屬人原則”和“屬地原則”結(jié)合起來，以實現(xiàn)免征優(yōu)惠和征收方便之間的結(jié)合；房地產(chǎn)稅也可能會采用中央和地方分成的形式，由中央拿走20%或30%用于跨地區(qū)調(diào)節(jié)。

不過在征收環(huán)節(jié)仍有諸多細節(jié)尚未確定，例如免征面積如何設(shè)置，稅率是否累進等等。事實上，由于各地稅率不同，跨省市的房產(chǎn)如果累加，怎樣執(zhí)行也將成為難點。比如，專家普遍認為的免征稅面積，在一個省市減免后，另一個省市的房產(chǎn)是否不減免全額征稅，并按照兩地稅率分別在兩地繳稅，如果是的話，以哪個省市為減免面積的標準，在兩個省市均有房的“候鳥夫妻”按幾口人為標準減免，都是難題之一。

“房地產(chǎn)稅不會一刀切，會按照不同地區(qū)執(zhí)行不同稅率，地方政府有自己的話語權(quán)。不過，一個問題在于，不同城市的房子會不會累加在一起征稅，比如，在北京有兩套房子的，可能會征收，但在北京一套、天津一套的，是不是累加計算，我覺得應(yīng)該不會綜合在一起征稅，而是以一個居住城市空間為限。”長平經(jīng)濟研究所執(zhí)行所長王長勇說。

五年之期

早在2015年，房地產(chǎn)稅就同樣被列為十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃的第一類，但任期內(nèi)沒有提交一審。“當前也只是存在一個意圖，實際上對于要不要征收房地產(chǎn)稅，社會上并沒有達成共識。”國家行政學(xué)院教授馮俏彬則對北京商報記者說。

一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)行業(yè)法律專家表示，根據(jù)以往立法制定的相關(guān)情況，一般情況下，列入立法計劃不等于一定要出，不列入立法計劃肯定出不了，但房地產(chǎn)稅作為長效機制的重要組成部分，本次列入立法計劃說明這個事又往前推進一步。考慮到房地產(chǎn)稅的影響比較大，具體哪一年出，推測立法部門要綜合考慮納稅主體的承受能力、對地方政府財政收入的影響、對宏觀經(jīng)濟的影響，以及境外經(jīng)濟環(huán)境等因素，尋找合適的窗口期確定具體的時間。

房地產(chǎn)稅本身的復(fù)雜性及當前的相關(guān)情況決定了稅法的出臺必會經(jīng)過再三考量。國稅總局稅收科研所原副所長靳東升對北京商報記者表示，國內(nèi)復(fù)雜的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況、城鄉(xiāng)差距、國內(nèi)的房價與收入水平差距，是目前征收的三大難題。

然而也有業(yè)內(nèi)人士表示，可能會在2021年左右審議通過一個全國性的“房地產(chǎn)稅法”，但這個稅法一定是比較籠統(tǒng)的，綱領(lǐng)性的。因為房地產(chǎn)稅是地方色彩最濃的稅種，未來極有可能以地級市（甚至縣級市）為單位，出臺各自的實施條例，才能真正落地。首先是全國性立法。然后各省人大通過實施條例，各地級市（甚至縣、縣級市）人大通過實施細則，才能真正實施。房地產(chǎn)稅在全國全面落地，從立法完成算起，可能還需要兩三年時間。但一線城市、強二線城市會率先落地。

對于房地產(chǎn)稅征收后對利益格局的重塑，靳東升認為炒房者將會成為房地產(chǎn)稅施行后一大打擊對象。“現(xiàn)階段的房地產(chǎn)稅只會對超出自身需要儲備的炒房者征收。” 靳東升表示，試點的房產(chǎn)稅并不想給市場帶來過渡震蕩，“但是全國推行開來，還是會有效果的。”

不過，對于調(diào)整房價，長平經(jīng)濟研究所執(zhí)行所所長王長勇表示作用有限。“房地產(chǎn)稅征收的范圍非常小，大部分家庭都會減免，對財產(chǎn)征稅一定要調(diào)節(jié)財富，初期的調(diào)節(jié)功能多，體現(xiàn)就是免稅范圍比較大。”王長勇說。實際上，房地產(chǎn)稅的立法初衷，是為調(diào)整地方稅收的結(jié)構(gòu)，補充地方稅源，調(diào)控房價只是附帶的預(yù)期。