原標(biāo)題：澳大利亞樓市觸底 兩年來首現(xiàn)反彈 加拿大等樓市依然低迷 外國買家加速撤離

特約撰稿朱麗娜香港報道

觀望近兩個月后，上周，家在上海的陳浩（化名）簽了澳大利亞布里斯班一套兩房公寓的購房合同，150萬澳元全款付清。

類似陳浩這樣的買家估計不少。“根據(jù)居外網(wǎng)接收到的中國買家對澳大利亞房產(chǎn)的咨詢，今年第一季度，中國買家的需求同比增長了40%。第二季度比去年同期增長了60.7%。去年第四季度，中國買家的需求增長了54%，這一增長趨勢一直延續(xù)至今。”居外網(wǎng)董事CEO羅雪欣表示。

持續(xù)疲弱的澳大利亞樓市近來出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。澳大利亞當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司CoreLogic的數(shù)據(jù)顯示，悉尼、墨爾本的房價指數(shù)今年6月分別環(huán)比上漲了0.1%、0.2%，這是自2017年7月以來樓價創(chuàng)歷史新高以來首次出現(xiàn)反彈。

羅雪欣坦言，最近幾個季度的緩慢復(fù)蘇可能預(yù)示著中國買家在澳住宅投資即將迎來曙光，“過去15個月的變化趨勢表明，中國買家的購房量即將回到較高的水平。當(dāng)過剩的庫存被吸收完畢，買家也受低價吸引而重返市場時，我們預(yù)計中國購房者的看法也會轉(zhuǎn)向樂觀。中國買家會傾向于買漲不買跌。”

“如果是考慮自住或者出租的話，現(xiàn)在可以開始認真考慮并且去看房子了。但是如果打算短期炒賣的，現(xiàn)在的漲幅肯定是虧錢的，而且房價可能短期不會再出現(xiàn)前幾年瘋漲的情況。”一位移民定居澳大利亞從事房地產(chǎn)開發(fā)的人士向本報記者坦言。

曾經(jīng)落入低谷

此前，在澳大利亞審慎監(jiān)理署（APRA）于 2014年收緊銀行貸款標(biāo)準(zhǔn)之后，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場開始持續(xù)降溫。澳大利亞房價自2017年年中開始下跌，迄今的跌幅創(chuàng)下2008年全球金融危機以來之最。CoreLogic的數(shù)據(jù)顯示，整個澳大利亞的房價在過去12個月內(nèi)下降了6.9%，其中悉尼和墨爾本過去一年分別下降了9.9%和9.2%。

一直以來，海外買家尤其是中國買家對于悉尼樓市的興衰十分重要。根據(jù)外國投資審查委員會（FIRB）的最新報告，悉尼所在的南威爾士州在2018年財年向海外投資者批出的住宅許可數(shù)量，相比2016財年高峰時期銳減了80%。據(jù)悉，所有海外買家在澳大利亞買房必須獲得FIRB的批準(zhǔn)。

不過，今年5月18日，澳大利亞大選出現(xiàn)驚天逆轉(zhuǎn)，現(xiàn)任總理莫里森爆冷連任。莫里森在競選中承諾多項措施來刺激樓市。自由黨連任后將首次置業(yè)者的首付比例由20%銳減至5%，而且購房者將不必向貸款人支付抵押貸款保險，新計劃產(chǎn)生的差額部分以及保險費用都將由政府的國家住房金融投資公司提供。新措施將于明年1月1日起開始實施，首次置業(yè)貸款首付計劃將主要針對年收入不超過12.5萬澳元的首次置業(yè)者或者家庭總收入不超過20萬澳元的首次置業(yè)夫婦。

與此同時，中國買家的需求仍在。皇冠房地產(chǎn)集團（Crown Group Holdings）的全球資本首席執(zhí)行官兼銷售總監(jiān)Prisca Edwards近日的中國之行讓她大為振奮，“一個位于悉尼的三房單位，售價接近200萬澳元，一位中國客戶在兩天內(nèi)拍板簽約。”她說。

作為澳大利亞本土主打高級住宅產(chǎn)品的地產(chǎn)商，每年Edwards都會去中國的北京、上海與潛在的客戶見面，了解他們對于購買澳大利亞房產(chǎn)的最新需求。然而，這次在中國合作伙伴的極力推薦下，她還去了數(shù)個二三線城市，包括青島、重慶、廈門。

“這次讓我十分驚訝的是，這些二三線城市的中國投資者，對于澳大利亞的了解遠遠超出我的想象。他們很多人在澳大利亞購房都是為了子女的教育，或者將來退休養(yǎng)老做準(zhǔn)備，澳大利亞的氣候宜人，而且距離中國很近，與中國僅有3個小時的時差。”Edwards向21世紀經(jīng)濟報道記者坦言。

根據(jù)居外網(wǎng)的統(tǒng)計，2019年最受中國購房者青睞的澳大利亞城市為墨爾本、悉尼、布里斯班、阿德萊德和珀斯。 中國買家購房意向增長最快的城市是霍巴特、布里斯班和堪培拉。

鐵魚置業(yè)中國區(qū)CEO徐明向最近也一直在中國不同城市之間奔波，從6月底到7月中旬他的行程特別緊湊，安排了6場澳大利亞樓市的推介會。“我發(fā)現(xiàn)國內(nèi)買家依然踴躍，需求依然存在。只是他們現(xiàn)在更關(guān)心的是（房地產(chǎn)）公司的實力、品牌，項目質(zhì)量，售后服務(wù)，包括貸款產(chǎn)品、交房協(xié)租等一站式服務(wù)來解決他們的購房需求。”

“目前中國買家在澳大利亞投資買房的價位大部分在400萬-600萬元人民幣，以低密度高品質(zhì)的公寓和聯(lián)排別墅為主。目前整個澳大利亞房子的空置率都在下降，比如墨爾本的空置率保持在1.8%，出租投資的話，通常四周左右就可以找到租客。”他表示。

不過，根據(jù)仲量聯(lián)行最新發(fā)布的報告顯示，大悉尼地區(qū)的住宅空置率達到3.2%，仍然超過均衡市場3%的水平，這對未來租金可能會造成一定的下行壓力。目前，該地區(qū)公寓、獨立屋的租金回報率分別為3.7%、3%。

徐明本人在澳大利亞定居超過30年，親身經(jīng)歷了澳大利亞樓市的跌宕起伏。在他看來，中國買家進入澳大利亞樓市可分為三個不同階段。

“2008年到2012年左右，大部分來澳大利亞買房的中國人主要是一些富豪，他們買房的主要目的就是為了移民。而在2012年到2017年上半年，則主要是中國投資者開始全球資產(chǎn)配置。第三階段則是2017年以后至今，主要是一些高凈值客戶，他們青睞一些政治經(jīng)濟穩(wěn)定、制度透明的國家作為投資目的地。”徐明表示。

最近各項利好因素疊加

“我認為澳大利亞的樓市已經(jīng)度過了最艱難的時刻。以悉尼為例，自3月以來，尤其是大選以后，我們的客戶咨詢量急劇增加了三倍。3月至今，我們共有25宗FIRB銷售，累計成交金額超過3200萬澳元。政府放寬房貸政策，央行連續(xù)降息、供應(yīng)短缺，這些利好因素疊加在一起。”Edwards表示。

據(jù)本報記者了解，皇冠集團目前在悉尼核心CBD、悉尼內(nèi)城區(qū)Green Square、布里斯班West End、墨爾本擁有多個高端住宅項目。Edwards透露，目前皇冠開發(fā)的住宅地產(chǎn)項目中，買家有一半以上是華裔，其中來自中國的約占15%-20%。

“目前，澳大利亞樓市可謂已接近谷底。近期房價下跌有所緩和，同時消費者傾向表明家庭買房情緒回暖。換言之，房價下跌的幅度可能已經(jīng)開始吸引投資者。”法國外貿(mào)銀行亞太區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家艾西亞認為。

7月2日，澳大利亞央行宣布降息25個基點之后，隔夜拆款利率降至1%的歷史低位，這已是兩個月來的第二次降息舉措。澳大利亞央行總裁洛威暗示指標(biāo)利率可能再降至紀錄新低。

艾西亞指出，降息之后，澳大利亞的銀行將有更多空間通過降低融資成本來壓低房貸利率。隨薪資增長放緩，預(yù)計房貸利率的下降將減輕家庭負擔(dān)，“這在澳大利亞尤其明顯，因其家庭負債達歷史新高，達到薪資的 140%，而且大部分房貸都以浮動利率供款。”

從供應(yīng)來看，Edwards表示，在悉尼政府審批開發(fā)申請（Development Application）通常需要耗時18至24個月， 截至今年3月的12個月內(nèi)，墨爾本和悉尼審核通過的公寓項目分別減少了79%和29.2%。

此外，澳元匯率不斷下挫也是吸引中國買家入市的一大因素。近年來，澳大利亞幾個州已開始向外國買家征收額外的印花稅。新南威爾士州的額外印花稅率為8%。維多利亞州、西澳大利亞州、南澳大利亞州和昆士蘭州的額外印花稅率為7%。從印花稅對外國買家的影響來看，在過去12個月內(nèi)，澳元兌人民幣的匯率下跌基本抵消了這些額外稅收。自去年7月以來，澳元兌人民幣的匯率下跌了11.1%。

加拿大、美國樓市繼續(xù)降溫

整體而言，近年來，由于海外主要國家針對外國投資者陸續(xù)出臺各項打擊措施，中國買家開始逐漸撤離。

由于中美貿(mào)易摩擦持續(xù)，中國投資者對于美國的房地產(chǎn)投資熱情亦開始消退。美國全國房地產(chǎn)人經(jīng)紀協(xié)會（National Association of Realtors ）發(fā)布的年度報告顯示，去年中國買家在美國住宅市場的投資額為304億美元，同比減少4%。

同時，羅雪欣表示，根據(jù)居外網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，進入今年第一季度，中國買家針對美國房產(chǎn)的詢盤量同比大幅減少了27.5%，而且過去5個季度中，中國買家的詢盤量有4個季度出現(xiàn)下跌。

此前，加拿大溫哥華一直深受中國購房者的青睞。隨后由于房價飆升，當(dāng)?shù)卣险{(diào)海外買家附加稅，并出臺了空置稅，讓溫哥華樓市驟然降溫。根據(jù)Royal LePage發(fā)布的2019年第一季度房價調(diào)查報告，大溫哥華地區(qū)的住宅價格自2012年以來首次出現(xiàn)同比下跌，期內(nèi)涵蓋所有物業(yè)類型的綜合房價回落1.5%至120萬加元。

數(shù)年前，聲名大噪的中國“炒房團”一度攪動了溫哥華的樓市，全美亞裔房產(chǎn)協(xié)會溫哥華創(chuàng)會主席麥文華向本報記者表示，這些炒房團已經(jīng)絕跡很久了。中國移民大部分2012年來到溫哥華， “現(xiàn)在市場正在經(jīng)歷10年一次的調(diào)整期，但國內(nèi)的移民從來沒有經(jīng)歷過這種現(xiàn)象，所以他們會保持觀望態(tài)度。同時，加拿大銀行對外國買家的貸款政策收緊，也有一定影響。”

Edwards則慨嘆：“幾年前，很多中國客人只是看樓盤的平面圖，就一口氣豪爽買下好幾個單位甚至整層的，這種景象近幾年已經(jīng)難得一見了。中國客戶越來越精明，他們在澳大利亞買房最關(guān)注的不是價格，而是地段，比如是否靠近名校、大型醫(yī)院，交通配套等。”