信貸寬松期，唯獨房地產領域在收緊，各種房地產金融管控政策紛至沓來。

最近銀保監會又放了一個大招，通知決定對32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，重罰讓資金違規流入樓市的金融機構。

一劑猛藥剛放下去，沒多久重罰就來了，8月9日銀保監會對中信開出了一張2223萬的天價罰單！

從年初開始銀保監會官網上的罰單基本保持一月一單，罰款基本不超過百萬，突然來了一單巨額罰款，直接刷新了今年以來銀保監系統銀行類最高罰沒金額記錄。

中信涉及違規行為有13處，其中有兩條明確與房地產掛鉤：

1.以流動資金貸款名義發放房地產開發貸款；2.未將房地產企業貸款計入房地產開發貸款科目。

單項具體罰款金額不得而知，但這兩項明顯在“重罰”的范圍內。早在今年5月，銀保監會就發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，附件里要求對銀行和信托這兩個給房地產“輸送資金”大戶存在的“亂象”進行整頓。

7月底，全國銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會上又明確提出，要保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理。加強對存在高杠桿經營的大型房企的監管和風險提示，合理管控企業有息負債規模和資產負債率。

整頓、加強...管理，可以看出剛開始房地產金融管控措辭還是很緩和的，但效果不明顯，遠不如“重罰”來的直接。

不將房地產作為短期刺激經濟的手段，信貸放水就要嚴防錢流入樓市。

貳

房企融資困難，購房者買房也逐漸變難。

除了限購限貸、打擊首付貸等措施，房貸利率在經歷了連續數月的下滑之后開始反彈。

從5月底開始，南京、青島、合肥、南寧等城市房貸利率開始上調，首套房上浮比例能達到20%，深圳、合肥直接停貸。

杭州從6月開始，不少銀行也開始紛紛上調房貸利率，但幅度與范圍較小，近日咨詢了幾家銀行，對方工作人員均表示杭州馬上又將迎來一輪調整期。

以剛剛登記結束的中梁云都匯為例，其合作的四家銀行，農業銀行與杭州銀行之江某支行、建設銀行云棲小鎮支行，目前均執行的是首套上浮8%、二套上浮10%，中國工商銀行之江某支行稍高，首套上浮10%，二套上浮15%。

工商銀行之江某支行業務經理表示首套房貸利率7月份已經調整過一次，且近期二套房貸利率還會再調整一次，具體幅度要等通知；

建設銀行云棲小鎮支行、農業銀行以及杭州銀行之江某支行業務經理告訴我，房貸利率這幾天就會調整，建設銀行與農業銀行預計調整后，首套最低上浮10%，二套最低上浮15%；杭州銀行首套預計會上調至10%，二套12-15%。

此外我還致電了秋實宸悅合作的工商銀行余杭某支行以及金地濱江萬科悅虹灣合作的中國銀行蕭山某支行，也都得到了利率即將上調的回復。

而中梁云都匯這批房源的購房者，大概率會以上漲后的房貸利率買房。

但是關于銀行額度各家答復不一，農業銀行與工商銀行之江某支行表示目前額度緊張，放款速度較慢，而杭州銀行之江某支行與建設銀行云棲小鎮支行則表示貸款額度充足，資料準備齊全，一般5-7天即可放款。

整體來說額度沒有上半年那么寬松，且這次房貸利率上調完全是受政策調控，大致可以確定首套上浮底線為10%，二套為15%。（注：銀行貸款利率特并不是定值。貸款客戶的個人信用、貸款記錄、還貸能力和具體樓盤情況等因素都是個人貸款利率最終的評估標準。）

叁

上半年房貸利率一度回歸基準，對于購房者來說是個不錯的買房時機，以一套總價300萬的房源為例，首付3成，貸款210萬（假設選取商業貸款，還款方式為等額本息）。若按基準率、貸款周期30年來計算，則還款總額約401萬，月均還款約11145元；

若按目前杭州普遍基準率上浮8%、貸款周期30年來計算，則還款總額約419萬，月均還款約11650元；

若按基準率上浮10%、貸款周期30年來計算，則還款總額約424萬，月均還款約11779元。

相比之下，同總價的房源，上浮8%，還款總額要多18萬，每月多還505元；上浮15%，還款總額要多23萬，每月多還639元，踩錯時間點，一輛車就沒了。

但這也怪不得購房者，上半年的小陽春以及“沁園”漲價事件，讓不少開發商對突破限價抱有希望，一些樓盤遲遲不開，一熬數月那是常有的事，近期開盤的中梁云都匯與中海云宸就是典型案例。

眼看突破限價無望近期才索性一次性清倉，但卻讓買房人錯過了最佳買房時機，增加了購房成本。

29城杠桿率及相關數據（圖源：第一財經）

但從大環境來看卻有助于建立穩定的市場，此前第一財經社曾發布一份榜單——《中國主要城市居民資金杠桿率》，杭州住戶部門杠桿率達到103.2%，位列全國第一，居民資金杠桿率以136.7%位列全國第三。

杠桿率高，主要原因在于房價高、上漲快、居民投資氛圍濃厚，房貸利率上調可以抑制一部分購買需求，促進市場降溫，提前防范風險。