（原標(biāo)題：河南房地產(chǎn)調(diào)控新政再出臺 鄭州房價不得高于去年10月）

核心提示|河南房價限價政策終于落地。近日，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省國土資源廳聯(lián)合發(fā)布《河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳河南省國土資源廳關(guān)于貫徹落實建房〔2017〕80號文件加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》(以下簡稱《通知》)，明確規(guī)定：鄭州市新備案預(yù)售商品住房銷售均價原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房價格水平，且不得捆綁車位銷售以及設(shè)置其他附加條件。

【“靴子”落地】

“暗流涌動”的限價落地：鄭州新備案商品房銷售均價不得超過去年10月份

自去年限購政策出臺以來，經(jīng)過多次升級，目前鄭州房價整體保持穩(wěn)定態(tài)勢。除了限購、限貸、限售有明確規(guī)定外，“限價”已是“暗流涌動”好幾個月了。

所謂“限價”，意思是所售新建商品房不得超過該區(qū)域相關(guān)部門定的某個價位，否則不予網(wǎng)簽備案。

“本輪調(diào)控以來，為了防止房價瘋漲，穩(wěn)定市場，相關(guān)部門已經(jīng) 暗示 房企在申報預(yù)售價格時，不得超過某個價格。”一名置業(yè)顧問向記者透露。

以上說的“限價”并未有相關(guān)政策支持，如今有了政策依據(jù)。

《通知》規(guī)定，鄭州市新備案預(yù)售商品住房銷售均價原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房價格水平。商品住房實際銷售價格不得高于申報價格，申報價格3個月內(nèi)不得調(diào)高，3個月后根據(jù)市場變化確需上調(diào)的，必須提供充足的調(diào)價依據(jù)和理由，并重新向價格主管部門申報價格備案。

接近房管部門的人士告訴記者，開發(fā)商申請預(yù)售證的時候，需要審報預(yù)售價格，預(yù)售價格必須在限價范圍以內(nèi)。最終商品住房實際銷售價格不得高于申報價格。

《通知》規(guī)定的限價參照標(biāo)準(zhǔn)為什么選擇去年10月份呢？一名地產(chǎn)專家分析認(rèn)為，去年7月、8月、9月三個月房價開始有明顯的上漲，漲幅甚至位列全國第一。到了10月份達(dá)到一個峰值。國慶節(jié)當(dāng)天，鄭州出臺新一輪的調(diào)控政策，之后房價上漲幅度開始變緩，趨于穩(wěn)定。“如果選擇10月份之前的話，所限的價格會降低很多，不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，與調(diào)控初衷不符，因此選擇去年10月份價格為參考價”。

上述地產(chǎn)專家說，調(diào)控要求房價不得高于去年10月份，而本輪調(diào)控又是從去年10月份開始的，那就意味著，官方要從政策的層面上把房價穩(wěn)定在剛調(diào)控時的狀態(tài)，避免出現(xiàn)越調(diào)越漲的局面。

記者查詢鄭州市房管局公布的數(shù)據(jù)得知，去年10月份，商品住宅銷售均價10453元/ 。

上周末，綠博片區(qū)某項目開盤，低于10000元/ 的均價引起了業(yè)內(nèi)不小的震動。但是按照要求，第一天全款客戶先選，第二天按揭客戶后選。結(jié)果，第一天開始選房5秒鐘即售罄。

一位地產(chǎn)專家認(rèn)為，隨著調(diào)控政策力度不斷加大，購房者趨于理性，市場逐漸回歸平靜，一些房企為了快速回籠資金，不觸碰政策高壓線，選擇現(xiàn)金而放棄一些利潤，這是市場向好的一種表現(xiàn)。未來，房價大幅上漲的幾率將會小很多。

【一放一收】

加大鄭州熱點片區(qū)的土地供應(yīng)嚴(yán)格審查房企買地資金來源

“房憑地貴”，很多地產(chǎn)人士把去年7月份的“鄭紡機(jī)”地王事件當(dāng)成本輪房價上漲的導(dǎo)火索，并認(rèn)為這是由于近兩年來“凈地”太少，房企恐慌性瘋搶，造成地價過高，地王頻出。

到了去年的第四季度，鄭州集中供應(yīng)住宅用地6600畝，很大程度上緩解了開發(fā)商“地渴”的恐慌局面。

鄭州市國土資源工作會議公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年市本級供應(yīng)商品住宅用地12300畝，同比增長150%。

按照計劃，今年鄭州將供應(yīng)12600畝住宅用地。本次《通知》要求鄭州有針對性加大熱點片區(qū)土地供應(yīng)，引導(dǎo)商品房價格預(yù)期。

同時，對開發(fā)商拿地資金的來源，《通知》也有了更加嚴(yán)格的規(guī)定：國土資源部門要會同金融管理部門進(jìn)一步加強(qiáng)開發(fā)企業(yè)購地資金管控，對企業(yè)招拍掛保證金進(jìn)行前置性審查，并在摘牌后對企業(yè)繳納的購地資金來源進(jìn)行再次審查，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購地。對于經(jīng)審查資金來源不符合要求的，取消土地競買資格，并在一年內(nèi)禁止參加當(dāng)?shù)赝恋卣信膾臁?/p>

記者了解到，當(dāng)前地產(chǎn)融資最為仰仗的銀行業(yè)已進(jìn)入涉房貸款全面收緊的狀態(tài)，一些銀行開始設(shè)置涉房貸款的比例，還有部分銀行則出現(xiàn)緩放款的情況。

房企另一主要融資方式——信托也同樣收緊。記者從河南銀監(jiān)局了解到，近日銀監(jiān)會已下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點》，將違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列入2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點。“這份文件直指信托公司開展的 拿地融資 業(yè)務(wù)，這對房企的融資會造成不小影響。”河南銀監(jiān)局一位人士表示。

“之前開發(fā)商拿地，自身資金占很少部分，因為信托機(jī)構(gòu)配資可以達(dá)到3:7，甚至更高。房企把股權(quán)或法定代表人變更權(quán)抵押給這些機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，這樣一來，這些機(jī)構(gòu)就成為房企的大股東，利息可以低至7-8厘。房企信譽(yù)越好，配資越高，利息也越低。”鄭州某知名房企副總經(jīng)理對記者說，現(xiàn)在基本所有信托機(jī)構(gòu)都不會放貸給開發(fā)商用以拿地。

事實上，涉房融資收緊的苗頭，從今年春節(jié)后就已逐步顯露，而從5月陸續(xù)開始的新一輪收緊，更是范圍大、勢頭猛。據(jù)克爾瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌45.3%。“僅靠自身資金拿地，會對企業(yè)帶來很大困難。”上述房企副總經(jīng)理稱。

觀點

沒有實力的開發(fā)商，日子將越發(fā)難熬

河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會會長宋向清認(rèn)為，限價的背景是原材料、融資成本、人工成本等均上漲；加大監(jiān)管、限時報建并責(zé)成快速上市，這對開發(fā)商的資金、團(tuán)隊等要求嚴(yán)格，土地拍而不建的現(xiàn)象將得到有效遏制；開發(fā)商資金來源的審查空前嚴(yán)格，這是對借貸依賴性較高的房地產(chǎn)行業(yè)潛規(guī)則的宣戰(zhàn)。綜上，今后沒有實力的開發(fā)商，日子將越發(fā)難熬。

【一攔一推】

A

禁止捆綁車位不得收取任何價外費(fèi)用

在調(diào)控期間，有的開發(fā)商為了保證利潤，不惜通過高額入會費(fèi)，捆綁車位、地下室，簽訂“陰陽合同”等方式“綁架”房價。

地產(chǎn)人士王先生介紹，有的開發(fā)商為了應(yīng)對限價政策，想快速回籠資金，還會要求跟購房者簽訂“陰陽合同”“雙合同”。“陰陽合同”是開發(fā)商跟購房者簽訂兩份合同，一份交給房管局，另一份雙方自己保存。“雙合同”也是簽雙份合同，一個是毛坯合同，另一個是裝修合同。

王先生解釋，“陰陽合同”中，交給房管局的合同按照限價簽訂，而實際成交價格則遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于限價。“雙合同”中的毛坯合同價格低，符合限價，為了提高價格，房企還會跟購房者簽訂裝修合同，每平方米還要多收一兩千元。

以后，上述情況將會得到解決。《通知》明確規(guī)定，取得預(yù)售許可證后，企業(yè)必須一次性公開每套準(zhǔn)售房源價格，嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價和“一價清”制度，不得利用虛假的或使人誤解的標(biāo)價形式誘騙消費(fèi)者與其進(jìn)行交易，不得以任何形式收取價外費(fèi)用，不得捆綁銷售車位以及設(shè)置其他附加條件。

B

嚴(yán)查拖延上市房企杜絕捂盤惜售

為了應(yīng)對限價政策，不少已經(jīng)具備預(yù)售條件的開發(fā)商采取故意拖延上市，“看看形勢再說”。

一名房企高管告訴記者，開發(fā)商取得前4證后，按照樓層高度和層數(shù)不同，工程主體超出地面3層、5層、8層以后就可以申領(lǐng)預(yù)售證了。按照規(guī)定，房企取得預(yù)售證后，必須公開所有房源進(jìn)行銷售，有的房企會故意放慢工程進(jìn)度，拖延領(lǐng)證;還有的項目是卡在限價這一環(huán)了，相關(guān)部門卡得比較嚴(yán)，按限價出售又遠(yuǎn)低于預(yù)期，也會拖延著不申領(lǐng)預(yù)售證。

針對開發(fā)商故意拖慢工期的問題，《通知》要求，對具備預(yù)售條件拖延上市、變相捂盤的項目，要嚴(yán)肅查處;企業(yè)在招拍掛取得土地后，20日內(nèi)應(yīng)建立并上報項目手冊，并按月動態(tài)上報項目建設(shè)進(jìn)度及取得規(guī)劃、施工、預(yù)售等行政許可和開、竣工情況，要嚴(yán)格按照合同約定及時開工、竣工。一旦項目進(jìn)度符合預(yù)售條件，應(yīng)一次性推向市場供應(yīng)，盡快形成市場有效供應(yīng)。