從“房住不炒”到“三條紅線”，為防范房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，監(jiān)管部門(mén)持續(xù)完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，采用相關(guān)政策、工具進(jìn)行局部修復(fù)。毫無(wú)疑問(wèn)，不論是房企融資還是個(gè)人房貸，短期內(nèi)都難言寬松。

近期有數(shù)據(jù)披露，國(guó)內(nèi)房貸增速已連續(xù)26個(gè)月回落；加之年底來(lái)臨，關(guān)于個(gè)人房貸收緊的猜測(cè)又甚囂塵上。這時(shí)候貸款買(mǎi)房真的難上加難了嗎？為此，記者咨詢了銀行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)人士。

“三條紅線” 給房貸利率連降“踩剎車(chē)”

從全國(guó)范圍看，房地產(chǎn)貸款的確處在“審慎監(jiān)管”之中。這一點(diǎn)，從“三條紅線”“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸限額”和“房貸利率連降終止”可見(jiàn)一斑。

“三條紅線”規(guī)則關(guān)注重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理，要求剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不得小于1倍。政策層面認(rèn)為，“三條紅線”能防范因房地產(chǎn)融資帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，間接有效地控制房地產(chǎn)價(jià)格，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，并降低房地產(chǎn)金融所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

短期看來(lái)，“三條紅線”影響已逐漸顯現(xiàn)，多家銀行明確“限額管理”“好中選優(yōu)”等原則，對(duì)涉及房地產(chǎn)行業(yè)的貸款進(jìn)行壓降和控制規(guī)模。最直接的證據(jù)就是，房地產(chǎn)貸款增速在持續(xù)回落。中國(guó)人民銀行10月30日發(fā)布的2020年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額48.83萬(wàn)億元，比上季末下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)26個(gè)月回落；前三季度增加4.42萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的27.2%，比上年全年水平低6.8個(gè)百分點(diǎn)。

融360大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國(guó)41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年10月（數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期為2020年9月20日-2020年10月18日），全國(guó)首套房貸款平均利率為5.24%，二套房貸款平均利率為5.55%，均與上月持平。而在此之前，2020年以來(lái)房貸利率已實(shí)現(xiàn)“九連降”；至10月，利率下降“踩”了“剎車(chē)”。

突發(fā)新冠肺炎疫情、經(jīng)濟(jì)下行壓力、局部市場(chǎng)過(guò)熱，多重風(fēng)險(xiǎn)疊加，形成了今年紛繁復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。因此，政策層面認(rèn)為，微觀上看，應(yīng)擴(kuò)大市場(chǎng)的消費(fèi)需求與消費(fèi)動(dòng)力，構(gòu)建“經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)”。而房子，是老百姓日常生活中總價(jià)最高的消費(fèi)品，背上高房貸的老百姓，其消費(fèi)欲望和能力將被大幅壓抑。構(gòu)建新發(fā)展格局還要在穩(wěn)定高房?jī)r(jià)、控制房地產(chǎn)貸款等方面齊齊發(fā)力。

年底收緊？ 漳州房貸利率“穩(wěn)字當(dāng)頭”

目前漳州樓市并未出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，因此個(gè)人住房貸款政策仍以“穩(wěn)”為主，變化不大。在采訪中，幾位銀行從業(yè)者表示，目前漳州個(gè)人房貸利率（五年以上）沒(méi)有出現(xiàn)大幅調(diào)整，依然保持首套房LPR+50個(gè)基點(diǎn)、二套房貸LPR+70個(gè)基點(diǎn)左右的情況，即首套房約5.15%、二套房約5.35%，不同銀行略有差距。

對(duì)于其他城市出現(xiàn)的個(gè)人貸款收緊情況，業(yè)內(nèi)人士表示，年底貸款有所收緊是正常現(xiàn)象，當(dāng)然今年尤其特殊，但目前漳州并未大幅壓限個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。“今年上半年受疫情影響，不少企業(yè)受沖擊較大，對(duì)比企業(yè)貸款和個(gè)人住房貸款來(lái)說(shuō)，銀行傾向于審批更為穩(wěn)定的個(gè)人房貸，這是特殊的一方面。普遍的一方面是，每年下半年，尤其是越接近年底，房貸額度所剩不多，因此審批、放款速度沒(méi)有那么快，會(huì)給人一種‘收緊’的錯(cuò)覺(jué)。”一位銀行從業(yè)者說(shuō)。

而事實(shí)上，對(duì)于年底貸款的自住購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們不會(huì)太在意放款是不是夠快，畢竟放款慢些，還款也晚些，能給自己多一些周轉(zhuǎn)資金的時(shí)間。

重啟“公轉(zhuǎn)商” 緩解資金“燃眉之急”

漳州住房商業(yè)貸款暫無(wú)變化，不過(guò)，公積金貸款再次啟動(dòng)“公轉(zhuǎn)商”。這一舉措，同樣意在維穩(wěn)。

10月29日，漳州市住房公積金中心發(fā)布《關(guān)于重啟個(gè)人住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)公告》。公告指出：目前，我市住房公積金個(gè)貸使用率過(guò)高，資金流動(dòng)性緊張。為此，漳州市住房公積金中心啟動(dòng)住房公積金應(yīng)急融資，決定重啟個(gè)人住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)（“公轉(zhuǎn)商”貸）。

《公告》解釋?zhuān)瑐€(gè)人住房公積金貼息貸款是指住房公積金管理中心在資金流動(dòng)性緊張，無(wú)充足資金發(fā)放貸款的情況下，將本應(yīng)由中心資金發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款，轉(zhuǎn)由受托行以銀行資金發(fā)放個(gè)人商業(yè)性住房貸款，借款人仍按住房公積金貸款利率還本付息，因商業(yè)貸款利率和住房公積金貸款利率不同產(chǎn)生的利息差由公積金中心向受托銀行補(bǔ)貼的貸款方式。

業(yè)內(nèi)人士指出，啟動(dòng)個(gè)人住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)是資金流動(dòng)性緊張時(shí)的“常規(guī)操作”，老百姓不必?fù)?dān)心公積金中心沒(méi)錢(qián)了貸不出款來(lái)，公積金中心的資金缺口可以通過(guò)銀行來(lái)補(bǔ)足。我市在2016年9月起的一段時(shí)間內(nèi)，就曾執(zhí)行過(guò)這個(gè)政策。“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款和公積金一樣，都姓“公”。采用貼息貸款，借款人享受到的政策性利率優(yōu)惠與住房公積金貸款完全一致。

一位房產(chǎn)從業(yè)者指出，政府批準(zhǔn)啟動(dòng)該政策，也是為了給購(gòu)房者吃一顆“定心丸”，為剛需和改善型購(gòu)房群體提供政策與制度支持，最終目的還是為了保持本地房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。（記者 張晗）