中國證券投資基金業協會13日發布備案管理規范第4號文，要求規范證券期貨經營機構設立私募資產管理計劃投資于房價上漲過快熱點城市的普通住宅項目。

業內人士認為，新政策將對資金違規流入房地產市場、抑制熱點城市的房價泡沫產生深刻影響，監管思路劍指行業良性發展。

文件要求，私募資管計劃投資于房價上漲過快的熱點城市的普通住宅地產項目的，暫不予備案，包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個熱門城市。

文件特別強調包括委托貸款、嵌套投資信托計劃及其他金融產品、受讓信托受益權及其他資產收（受）益權、以名股實債的方式受讓房地產開發企業股權等投資方式是監控重點，今后以上類別產品均不予備案。

隨著宏觀調控的深入，房企直接向銀行融資貸款艱難，因而轉向信托、私募、基金子公司等嵌套資管計劃的通道方式進行融資。這些資金來源仍是銀行為主，且項目集中在熱點城市的普通住宅項目，為房地產企業提供支付土地出讓金或者補充流動資金等業務。

近年來“名股實債”的模式成風，信托、基金子公司等發行了大量信托產品、私募資管產品，來募集資金購買地產項目，然后通過地產商的運作回籠資金兌付收益。

“去年大量的銀行理財資金就是通過這種模式進入房產市場”，滬上一家基金子公司人員介紹，這種產品通常與投資者約定固定的收益，但隨著房地產市場波動甚至降溫，一些產品最后卻爆發了兌付危機，普通投資者蒙受了巨大損失。

□分析

有助開發商買地“去杠桿”

業內人士認為，新政策直指土地市場資金過剩所堆積的地價泡沫。2016年以來，高總價、高單價、高溢價率的“三高”地塊頻現，地價高于周邊房價現象普遍。中原地產數據顯示，全國50大城市樓板價均價漲幅高達43%。

易居智庫研究總監嚴躍進表示，新政策有助于開發商買地“去杠桿”，也有利于減少土地市場資金過剩導致的泡沫，“開發商日子雖然更難過了，但是非理性因素會減少。因為土地市場的火熱主要還是因為資金面過剩，開發商不怕拿高價地，就怕拿不到地，政策收緊后，總有一批開發商囊中羞澀了。”