日前，證監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（“30號文”），明確提到試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，REITs有望年內(nèi)推出，也有研究機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，我國住房租賃REITs的潛在市值規(guī)模或超萬億。不過，業(yè)內(nèi)人士接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)指出，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)剛開始轉(zhuǎn)型，自持物業(yè)資產(chǎn)本來就少，房源供給短期不會(huì)有大的井噴，REITs短期內(nèi)市場規(guī)模不會(huì)太大。

長期市場前景樂觀

隨著國家對住房租賃市場金融政策的不斷出臺(tái)，去年下半年以來，住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品加速獲批。“30號文”明確提出試點(diǎn)發(fā)行REITs后，多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)期REITs有望年內(nèi)推出，多家機(jī)構(gòu)對住房租賃REITs市場前景表示看好，理由是我國住房租賃市場比重較大，發(fā)展空間廣闊，未來租賃住房資產(chǎn)管理價(jià)值可觀。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，目前，我國租賃人口占比11.6%，租賃房屋占比18%，而這一數(shù)據(jù)在英國、美國、日本等成熟市場都在35%以上，并呈現(xiàn)供需平衡的狀態(tài)。以發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)為參照，我國租賃市場的發(fā)展空間十分可觀。他預(yù)計(jì)，2015年中國租賃市場租金規(guī)模達(dá)1.15萬億元左右。到2020年，中國自有存量住宅將達(dá)到2.5億套，其中0.9億套被用于出租，背后的房屋資產(chǎn)管理價(jià)值在150萬億元左右。

據(jù)中國睿信地產(chǎn)研究院測算，中國住房租賃REITs的潛在市值規(guī)模將在5200億元～1.56萬億元。

“隨著住房制度改革目標(biāo)的確定和住房改革政策的不斷出臺(tái)，REITs迎來政策性窗口期，即將成為加快建立‘租購并舉’住房制度的助推器，也有望成為我國房地產(chǎn)金融的主流工具之一。住房租賃REITs潛在市值或超萬億，住房租賃市場方興未艾，長租公寓業(yè)態(tài)類型的REITs發(fā)展前景廣闊。”東方金誠結(jié)構(gòu)融資部總經(jīng)理郭永剛說。

不過，郭永剛同時(shí)指出，由于相關(guān)的稅收政策和配套法律法規(guī)還未出臺(tái)，公募REITs正式落地后對市場的撬動(dòng)效應(yīng)值得期待。

短期發(fā)行規(guī)模不會(huì)井噴

盡管目前國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展順利，但這種類REITs并不是最終的發(fā)展方向，隨著相關(guān)稅收和配套法律法規(guī)的出臺(tái)，公募REITs推出指日可待，其中，長租公寓被看作是REITs一個(gè)較大的突破口。

去年一系列政策推動(dòng)給長租公寓帶來了政策風(fēng)口、資金風(fēng)口，萬科、碧桂園等不少房企開始逐漸進(jìn)入長租公寓“藍(lán)海”，除了房企，銀行資金也積極進(jìn)入，基金、券商等金融機(jī)構(gòu)也表現(xiàn)出極大的參與熱情。

不過，一位業(yè)內(nèi)人士指出，“30號文”規(guī)定了住房租賃資產(chǎn)證券化的具體條件，對照來看，符合條件的項(xiàng)目規(guī)模并不大，預(yù)計(jì)短期內(nèi)住房租賃REITs試點(diǎn)的規(guī)模不會(huì)很大。目前的類REITs在產(chǎn)品屬性特征、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、退出渠道和征信等方面存在巨大差異。總體來看，優(yōu)先級是債務(wù)屬性，次級是權(quán)益屬性，私募退出渠道單一，這主要就是因?yàn)槎愂蘸妥馐郾鹊偷膯栴}。

從“30號文”的政策內(nèi)容看，給發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品劃明的基本條件都是硬標(biāo)準(zhǔn)。主要包括：物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù)；物業(yè)正常運(yùn)營且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；原始權(quán)益人公司治理健全且最近兩年無重大違法違規(guī)行為等。

中聯(lián)基金執(zhí)行總經(jīng)理范熙武接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，“30號文”對住房租賃資產(chǎn)證券化標(biāo)準(zhǔn)做了明確規(guī)定，同時(shí)明確了相應(yīng)配套鼓勵(lì)政策，將對住房租賃市場發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用，待相應(yīng)監(jiān)管規(guī)則出臺(tái)方可進(jìn)一步明確公募REITs的具體推出時(shí)點(diǎn)。

“保利、碧桂園及越秀等租賃住房REITs實(shí)例證明，房地產(chǎn)企業(yè)的住房租賃業(yè)務(wù)對REITs有訴求，但考慮到房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)處于轉(zhuǎn)型初期，房企自持的租賃住房體量相對較小，租賃住房房源在短期內(nèi)不會(huì)井噴。但是，隨著土地供應(yīng)機(jī)制的調(diào)整、長期自持土地的增加，會(huì)對租賃住房房源供給起到巨大的推動(dòng)作用。根據(jù)鏈家的研究，未來十年，我國租賃人口近2.3億人，住房租賃租金接近3萬億元。綜合未來的房源供給以及租賃需求來看，我國住房租賃市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

對于目前如火如荼的REITs市場，范熙武表示并不擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)投資過熱問題。相較于信用債，除了同屬標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，均具有嚴(yán)格完善的監(jiān)管體系，REITs還具有優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)為支撐，底層資產(chǎn)商業(yè)模式清晰、收益穩(wěn)定，且能夠?qū)崿F(xiàn)與主體的風(fēng)險(xiǎn)隔離，產(chǎn)品安全邊際較高。實(shí)際上，投資機(jī)構(gòu)的投資熱情也是來源于對REITs產(chǎn)品的上述優(yōu)勢的認(rèn)可，而不是僅僅因?yàn)檎吖膭?lì)便踴躍投資于REITs。記者 張達(dá) 江聃