近二十年，什么資產經久不衰的趨勢上漲？一（二）線城市的（住宅）房產！也因此成就了一批靠投資房產實現財富膨脹的群體——炒房客。

從最初的歪打正著到后來的以此為業，從起先的單打獨斗到之后的抱伙成團，從曾經的溫州炒房團到如今散落在各地并以網絡為據點的投資客……財富的漲跌起伏不僅反映樓市的變動，也彰顯著中國經濟的趨勢演化。

曾經，顧客拉橫幅抵制溫州炒房團

當大家都斷定樓市黃金期已過時，2016年的這波房產牛市卻打了個措手不及。于是，房產自媒體雨后春筍般的涌現、借助知識付費的風口炒房咨詢收費也日益普及、炒房客甚至全國范圍內尋覓價值洼地、一些網紅/大V們更是做起了團購、炒房培訓、付費咨詢的生意……

炒房真的很難嗎？背后隱藏著哪些金融邏輯？

01 爭議炒房團

炒房客有害于社會還是有益于社會，這是一個屁股決定腦袋的問題。

沒買房的/想改善住房的/做實業不賺錢的人極力反對炒房，并把炒房客比喻成貪得無厭的蝗蟲：他們吹高了房價，抬升了城市生活/生意成本，擠壓了實業的存活空間，降低了城市的活力和競爭力，讓無數懷揣夢想的年輕人敗在一套房子下，資金的脫實向虛讓泡沫越吹越大，并增加了金融的系統性風險，讓國家置于危卵之下……

炒房客和嘗盡樓價上漲甜頭的人當然不這樣認為：房價上漲是人口現象（城市化下的農村人口向大城市轉移）和貨幣現象（尤其是2008年后，央行印鈔太多）的疊加結果，他們那些購買力對房價的沖擊相當于大海里澆了一盆水毫無影響，只是他們聰明的判對了趨勢，并享受了先人一步的收益。

他們甚至認為炒房有助于降低房價——房產是資金密集型行業，他們提供了資金有助于地產商加快房屋建造，最終形成供給的增加。

雙方爭吵的都有道理，其結論取決于他站在哪個位置。

房產泡沫的擔憂由來已久，至今十年有余，看空者張口必談日本房價崩潰后失去的二十年，閉口就談九七后香港樓價攔腰截斷時許多人負資產的痛苦，并以此警示國人。

當看空的專家一個個成了笑談，沒買房的人陸續高位接盤后，越來越少的人再相信房價會跌，這也是炒房經久不衰的原因。

與民間預期相反的是，中央政府開始打擊炒房——房子是用來住的，不是用來炒的。可房產調控的思路是限制購買而不是擴大供應，其效果自然大打折扣，十余年的失敗房產調控已然證明。

02 金朝陽往事

炒房團并不新鮮。

早在2003年前后，在杭州/上海/北京等地的某些售樓部就陸續出現了一批批溫州炒房客，也曾在媒體上聒噪一時。可在2010年那次席卷全國的民間借貸崩盤后（溫州是重災區），溫州炒房團折戟沉沙，已很少人再提。

其實，影響較大、組織性較強、能算得上全國性炒房團的是金朝陽——一個自稱要讓10萬中國人實現財務自由、以財商教育培訓為主業的財富俱樂部。

它的操作手法跟現今活躍在各大炒房論壇，并被尊稱為“神”的炒房大咖們如出一轍：想盡一切辦法獲取盡可能多的銀行貸款，之后拿這些錢去購買房產，在房產升值后拋售套現或再抵押獲取更多貸款，購買更多的房產。

具體的操作方法是：學員之間互相轉賬做流水（金朝陽的財商培訓就是一個篩選機制，通過更高價格更高級別的培訓篩選出更具有經濟實力的學員），之后申辦大額信用卡以備套現（學員間也相互借貸），買房—抵押—貸款—再買房，以此循環。

2015年初，金朝陽還是崩了。它向學員發行的類Reits無法兌付，短債也不能付息，牽涉資金900億，而這些錢很多投向了上海/重慶/廣州等地的房產，且以寫字樓居多——不像住宅，它們交易稅費高、且漲幅有限，在2014年樓市的調整中栽了跟頭。

聽了金朝陽財商課并加了杠桿買房的學員同樣損失慘重，樓價下跌致資產縮水，現金流困難致月供難以為繼，在銀行/小貸公司/親友的逼債下痛不欲生，甚至有人跳樓、失聯。

而今的炒房客比金朝陽聰明多了，他們只在很小的熟人圈子的抱團，并且只買一二線城市的住宅，通過配置面積大小不一/離市區距離遠近不同/建造年代新舊有差異/購買年份分散不集中的房產，來達到維持現金流穩定的目的。

是的，炒房跟辦企業/做生意一樣的，現金流不斷裂是關鍵。

03 炒房的金融邏輯

通過總結成敗得失，炒房關鍵就三點，你也可以此對照自己會否成為一個合格的炒房客：

1、尋找到價格上漲的房產（漲幅最低不低于債務費用）；

2、盡可能多的借到低成本資金（也就是加杠桿），而成本最低的就是銀行資金；

3、維持現金流的持續穩定而不斷裂。

通過比較，你會發現所有的房產投資課程無外乎在哪個城市/哪個板塊買房漲幅最大，如何籌措到投資的資金（親友借貸是一方面，更多的是了解到銀行的貸款條件/規則/流程），偶爾也會講到如何維持房產持有期的現金流。

以上三點做得好不好直接關系到投資收益，及是否能安全的存活下來。金朝陽就敗在資產的選擇（主要是寫字樓）和后續現金流的管理上（無法再從學員處獲取后續資金），其學員則大多敗在無法獲得再融資（杠桿負債太高，在房價下跌期很難獲取融資）而致使現金流斷裂。

炒房當中還牽涉到現代貨幣體系及信用證明的原理。現在是純信用主權貨幣時代，貨幣理論上可以隨意增加，在繁榮期為了應對增加的商品/服務交易要增加貨幣，在蕭條期為了刺激經濟擴大需求也要增加貨幣。

是的，貨幣貶值、錢越來越多是必然的，而房產就大概率的成為吸附超發貨幣的媒介。

現有的征信體系下，個人的信用證明就是資產，而資產主要指房產。現代銀行金融體系的發展，使得一二線城市的優質房產等同于現金（抵押貸款很容易），這樣就方便讓房產和現金之間無縫轉換。

不少炒房客因炒房財富暴增，就飄飄然的自信心爆棚，認為自己參透了財富的玄機，并以此為傲，其實原理也就以上幾點。

不是他們本身很牛，是大時代給予的機遇好（人口紅利/貨幣紅利/經濟紅利等），當然也有他們運氣/鉆研/思索/行動力/自控力的相助。

04 債務是糖，也是砒霜

如果了解了炒房的金融貨幣原理，就可以推而廣之，其他的任何投資幾乎一樣：負債加杠桿，尋找到一個高回報的項目，其收益率要高于債務的費用支出，再維持住現金流，常年累月的經營后，假以時日財富不增長都難。

以前的批發零售業、生產制造業、房地產行業……莫非如此，我們一生追逐財富的過程就是如何解決/匹配好資金、項目、現金流三者的關系。

如果我們再仔細分析，就會發現其中的關鍵點是債務。債務如同一塊硬石頭，收益可以簡單的理解為泡沫，泡沫可以無限膨脹或急劇收縮，而石頭則不會，其收益/虧損部分就是泡沫與石頭之間的差額。

債務越大其投資額就越大，理論上獲得的收益就越多(泡沫越大)，當收益沒有達到預期或收益很少甚至為負數時，不變的債務就會壓垮借貸人。

債務是一把雙刃劍——既可以協助你讓財富成倍（倍數即為杠桿率，買房20%首付即是1：5的杠桿，40%首付即是1:2.5的杠桿 ）增長，也可以讓財富加速毀滅。債務違約對一個國家/經濟體來說就是經濟危機（現在主要表現為金融危機），對個體來說就是企業/個人經濟破產。

炒房客的破產多是杠桿太高，負債太重，一旦遇到房產調控，房價不漲或下跌都會增加利息負擔，若后續融資不暢，現金流斷裂即前功盡棄、經濟破產。

由此推及其他，企業經營/個人生意都是如此，控制好債務，籌備好現金流，讓自己活得時間足夠長，才有機會翻身直至等到下一個泡沫的來臨。

債務運作好了是蜜糖，運作差了就是砒霜。

后記：

去年十一后，中央統一部署嚴控房價打擊炒房，而在此前游走于各一二線城市的房產投資人暫時性的接盤在高位，能否安然度過這波樓市小周期，比拼的就是它們的現金流籌劃能力了，看誰能熬到最后。