一個房地產開發商的肺腑之言

這篇文章在當前的環境下似乎很另類。

中國作為一個千百年受著“先成家，后立業”的人生模式影響的國度。成家，有一個房子，成為一個婚姻成立的前提。有人笑談：是中國的丈母娘，逼高了中國房價！確實，作為地產人，我們真的很感謝那些丈母娘！

那么作為一個中國青年，25歲到了一個成家的年紀。現在我負責的幾個售樓處，婚房逐漸成為一個主流。買房子的99.99%需要按揭，買房子的90%在25-30歲之間。根據我的統計，只有不足5%是靠自己的實力，不需要家里的資助買房的。當然還有一些富二代，家里早在他幾歲的時候就為他準備下幾套婚房。這個畢竟大家就不要羨慕了，羨慕下去，只有撞墻死。

舉一個例子：我一個別墅項目，一個某局局長，為他的兒子和情婦買了2套別墅，一個作為婚房，一個作為愛巢。我原本以為他孩子沒有20歲也有18歲了，后來他小媳婦(離婚后再娶的)抱來的時候，才發現他兒子剛滿月，老來得子，真是一大喜事啊，買一套別墅慶祝一下，我本來擔心他兒子太小無法辦貸款，這個局長倒是替我們著想，一次性2套全款900萬，公務員知道低調，給我們財務轉賬，沒有開著它的別克小車拉現金來。

書歸正傳，為什么說窮二代，農二代，職二代，或者說普通青年為什么不要著急買房呢？

作為一個地產從業人員，我對地產有更深刻的了解。我想把觀點如實的表述出來，給那些困擾在房子的巨大陰影下的年輕的人們一絲清新的空氣，聊表慰藉。

其實我研究過鄰國，日本的青年是否也害怕丈母娘。我研究發現，日本青年結婚買房子也很貴，日本彈丸之地，人口密度很大，房價當然比較高（東京中等房價4萬人民幣左右），日本青年卻不著急買房。日本青年怕買房限制自己去其他城市欣賞美好生活的機會，也更不利于自己的職業發展，我們呢 ，安家安心穩當的過生活，不惜借貸做房奴。

當然，上面只是一個社會上流傳已久的原因。一個根深蒂固的傳統問題。誰有房，誰就是有為青年，誰沒有房，誰就是壞孩子?，F在的小妮對年輕人的評價標準大抵如此。

除此之外，青年人誠惶誠恐的買房，還有其他2個原因。

首先，我想說大多數國民被我們地產商人和媒體洗腦了——現在不買，以后還會漲，房價永遠比工資漲的快。現在不買，恐怕以后再也買不起了！

事實真的是這樣嗎？

我這里沒有那些所謂專家的數據，在用行業事實去駁倒這個謬論之前，我想先講幾個例子?，F在的80后很難了解80前的一些事情，除非讀書或者像老年人請教。我在研究改革開放初期的經濟現象時，發現一個很有趣的現象，就是媒體輿論引導經濟的秘密。

案例一：在70年代，電話剛剛興起的時候，就有輿論稱：樓上樓下，電燈電話是富裕人群的象征，是身份的標志。那時候有一部電話，可以被神化到領導干部的層次。所以，在上海即使安一部電話5000多，也有很多人排隊去買。圖的啥？身份，面子，潮流！媒體輿論引導之。現在座機5000元？笑話，前不久，移動跑到我家去，免費送了一臺給我媽。我媽還嫌家里電話多。丟一邊去了。

案例二：結婚三大件。三大件，即自行車、手表和縫紉機。而80年代，結婚時的“三大件”就變成了冰箱、彩電、洗衣機。到了90年代，“三大件”水漲船高了，更新成電腦、空調和摩托車。

如今，結婚“三大件”被默認成“三大子”，即“房子、車子和票子。每一個時代的商品工業的大發展，都便隨著輿論引導。不引導誰去拼命買彩電，洗衣機，不引導這些海量生產的產品賣給誰?這些企業怎么發展，國家怎么增加GDP？大家想過沒有，昔日昂貴的電話，冰箱，彩電，現在說起來是不是不值得一提？這里面深層次的原因是什么呢？

我想無非是供求關系。當整個國家在渴求一樣東西的時候，這個東西在一段時間內是稀缺的。大家爭搶，就有商人涌入這個行業，就有投機倒把的人炒這個東西。70年代，自行車可是大件，誰有誰是NB人物，現在誰還買不起自行車，那時候就是買不起，有人屯自行車謀取暴利，現在誰囤積自行車啊，誰傻帽！

現代人開始囤什么了？房子呀。國家大力發展房地產，現在輿論是結婚必需有房子。大家都在搶這個東西，媒體制作這個房子稀缺論。制造房子價格又漲了，一個月漲幾百上千。

從經濟學角度講：當需求被激發出來的時候，一段時間內，房子會瘋狂上漲，加上中間投機倒把人的炒作，房子更是非理性上漲。更多的人，資金，熱錢涌入這個行業，去瘋狂的買地蓋房子，我接觸過的開發商有很多是做其他行業有點余錢的，看到自營經濟一年賺的錢還沒有一個樓盤一個月賺的多，個個瘋 了一樣涌入地產圈。

做面粉的，賣魚的，做鞋的，搗鼓蔬菜的，都涌入這個行業，瘋狂買地，瘋狂建房。這樣就有一個問題，大家都在建房子。當房子的總量超過購房者的需求量時，結果會怎樣?

大家想過沒有，在全國有多少套房子？未來5年會建多少套？

現在社會獨生子很多，再過10年。最簡單的估計：孩子父母一套房，老婆父母一套房，小2口還有1套房。還算平衡，等再過10年，雙方父母去世，這樣一家就3套房。再過10年，這個父母還會為孩子再買套房嗎?到時候房子還會永遠上漲嗎?大家有房子住了，買房子的人少了，房子還在漲?賣給鬼去？

所以說：房子永遠上漲論，是絕對謬論，照現在的瘋狂速度，用不了20年，甚至15年，房子就悲劇了。

城市化進程到什么程度？北京被涌入，濟南被涌入，東營還被涌入嗎？

國家十一五計劃：其中一條是發展社會主義新農村，2009年開始山東試點，大搞新農村建設，農民增收，農村城鎮化，3-5年部分試點農民可以住樓房，大大平抑四線城市的上漲。農村城鎮化。這也是城市化的一部分，并不是全國12億人，10億人是一二線城市就是城市化了。

在美國也達不到。農民總歸是大多數，而且未來新農村建設。傳統的農民將逐漸減少。取而代之的是新農民的增加，有土地，有鄉鎮企業收入，有樓房住，去北京干嘛？掃大街去？當保安？搞笑。

另外國家十二五計劃規劃提出：每年在一、二線城市，新建600萬套經濟適用房，廉租房。5年就建3000萬套，可以解決一億涌入城市的新農民的需求。另外，據我5年從業經驗表明：現在不僅是大城市，樓房空置率高，甚至縣級市的樓房空置率也在迅速增加。濟南我的一個客戶有7套房，他們村（城中村改造，洪家樓附近）和他一樣有4套房以上的村民占大多數。還有北京，溫州的客戶趁著全運會來濟南炒房的，一出生就買一個單元。

很多樓盤交房1年多了，入住率不到50%。一多半的房子空著。房產稅的征收，以3%計算，那些手里有3套房子的炒房客，每年上繳數十萬的房產稅。他們要換房貸和利息，又要交稅，此時會有大量二手房出手。一個是進城減少，一個是房屋增加。城市化帶來持續的房價上漲。這個謬論也不攻自破了。

如果你相信，10年前上萬元的手機，電腦，摩托車現在可以輕松買到，我們就有理由相信：10年后，房子將不是問題。

先租房吧，不要用最具想象力的黃金10年（25歲-35歲）給銀行打工。

年輕人買房，無疑是透支了短暫的青春和對未來長久的想象力。有很多人還透支了父母的晚年！