購房者花292萬元買二手房，但就在網簽備案后、產權過戶前，房子卻被賣方悄悄拿去抵押貸款了。

近日，廈門中院開庭審理了一起特殊的購房糾紛，市民張先生就遭遇了這樣的“購房陷阱”，付了巨額購房款，房子卻無法過戶，購房者該怎么辦?

買房:付了200多萬，網簽后收房

“我都已經付了200多萬元給他了，他卻還拿房子去抵押!”購房者張先生說，這套房子的成交總價為292萬元。

2015年6月9日，購房者張先生與房東吳某及中介簽訂了《房產買賣協議》，約定吳某將上述房產出售給張先生。根據約定，6月25日前張先生向吳某支付210萬元。

隨后，三方又簽訂《補充約定》，約定吳某與張先生于當日簽訂廈門市網上買賣合同，交房時間為7月20日，過戶時間為7月30日前。

同年7月23日，三方簽訂《房屋交割聲明》，確認吳某已于當日將房產交付給張先生使用。

意外:備案后過戶前，房子被抵押!

誰也沒想到，就在網簽備案后、產權過戶前，房東吳某竟將房子拿去抵押貸款了。

就在簽訂《房產買賣協議》近一個月后，2015年7月5日，吳某向阿翔借款并簽約，將名下的一處房產抵押給阿翔后借款280萬元。7月15日，二人在房產部門辦理抵押登記。

獲知房子被抵押無法過戶后，買受人張先生急了。為此，2016年1月2日，張先生向法院起訴，請求確認其與吳某所簽的《房產買賣協議》有效，判令吳某清償銀行貸款，將訟爭房產過戶至其名下并償付違約金等。

在這起案件中，法院一審判決認為，雙方所簽協議有效，吳某清償尚欠銀行的全部貸款并辦理解除抵押權登記手續，吳某應在注銷抵押權登記后十日內協助張先生辦理訟爭房產的過戶登記。

判決:抵押有效，不還錢可拍賣

然而，就在張先生起訴十多天之后，2016年1月15日，債權人阿翔也向法院起訴，請求判令債務人吳某立即償還其280萬元及利息，并確認阿翔對抵押房產享有優先受償權。

隨后，買受人張先生作為“第三人”加入訴訟，請求判決阿翔與吳某之間設定的抵押無效。

針對第二場官司，一審法院認為，吳某與阿翔之間的房產抵押借款合同有效，因此法院駁回了張先生的訴求，判令吳某向阿翔償付借款280萬元及利息，如吳某不還款，阿翔有權拍賣吳某的抵押房產。

宣判后，張先生上訴。廈門中院二審認為，本案當中，吳某與張先生簽訂房產買賣協議，該房產雖尚未過戶至張先生名下，但張先生已付大部分購房款且實際使用該房。吳某之后將訟爭房產抵押向阿翔借款，應認定為無權處分行為。但是，張先生無法證實阿翔與吳某屬惡意串通，而且訟爭房產擔保的借款已實際出借并已辦理抵押權登記。根據物權法規定，阿翔已善意取得抵押權。因此，二審駁回上訴，維持原判。“網簽不等于取得產權。”法官提醒說，要正確認定買賣二手房網簽備案行為的法律性質。據存量房買賣合同網上簽約辦法及實施細則，二手房買賣合同網簽制度是買賣雙方將自愿達成的房屋交易結果，通過房管部門網上系統錄入備案，是房產交易監管部門的監管行為，不具有創設物權權利的功能，不同于物權法所規定的預告登記行為，不產生相應物權效力。

專家說法

避免“被抵押”應該怎么做?

網簽備案后、產權過戶前，如何防止房子被抵押?對此，廈門大學法學院教授黃健雄說，為避免房產交易者對交易風險的錯誤判斷，房地產交易管理部門應相應將網上備案系統與權屬登記系統進行整合，做到信息共享，完善制度銜接，以便于交易者及時準確掌握交易相關信息。

在各個備案及登記窗口辦理業務流程中，應增設涉及不動產的所有相關業務信息的提示告知工作，向社會公眾做好各項業務尤其是網簽備案、預告登記二者相關法律后果的相應宣傳工作，引導交易者對各項業務，尤其是網簽與預告登記二者行為的不同法律效力進行正確識別，讓各項申請業務辦理者均能知曉其他交易相關信息，作出合理避免交易風險的正確選擇，并有效遏制原權屬人在登記后對不動產的惡意處分行為。

律師說法

遭遇“被抵押”該如何維權?

廈門資深律師林敏輝認為，最簡便的方法是起訴賣方請求解除雙方的購房合同，返還已付房款并且要求賣方支付違約金。

其次，如果有證據證明賣方和第三人存在惡意串通的話，購房者可以起訴要求確認抵押無效。

最后，如果抵押確實有效，購房者仍然希望繼續履行合同的話，也可以起訴要求賣方繼續履行合同，在歸還第三人的借款后解除抵押并辦理房屋過戶手續。但是，這種情況如果賣方在判決后無法歸還第三人的款項，購房者存在無法辦理過戶登記手續的風險。